Тұрғын үй нарығы: баға мен болжам

Суретті түсірген – Ерлан ОМАР, «EQ»

Ұлттық статистика бюросының «Азаматтарға арналған үкімет» мемлекеттік корпорациясының деректері негізінде жариялаған мәліметіне сәйкес биыл мамыр айында елімізде тұрғын үйді сатып алу-сату бойынша 30,4 мың мәміле тіркелген. Бұл сәуір айымен салыстырғанда 13,5 пайызға төмен.

Дәстүрлі түрде ең көп мәміле Алматы мен Астана қалаларында жасалған. Екі мегаполистің үлесіне шамамен 10 мың келісім немесе республикадағы барлық мәміленің үштен бірі тиесілі. Мамыр айында тұрғын үйге сұраныс елдің басым бөлігінде төмендеген.

Тек Атырау мен Түркістан облыстарында мәміле саны артқан. Ал ең үлкен құлдырау Қызылорда облысында, бір айдың ішінде 35,5 пайызға қысқарған. Батыс Қазақстан облысында бұл көрсеткіш 18,5 пайыз болса, Алматы қаласында тұрғын үй нарығының белсенділігі бірден 24,2 пайызға кеміген.

Жылдық көрсеткіштер де на­­рық­­тың салқындағанын аңғар­тады. Былтырғы мамырмен салыс­тыр­ғанда тұрғын үй мәмілелерінің жалпы саны 10,5 пайызға азайған. Ең үлкен төмендеу Алматы қа­ла­сын­да байқалып, мәміле көле­мі 31,2 пайызға қысқарған. Батыс Қазақстан облысында құлдырау 22,2 па­йызды, Шымкент қала­сында 16,2 пайызды құраған. Ке­рісінше, жиырма өңірдің бесеуінде ғана өсім тіркелді. Оның ішінде Түркістан облысында мәміле саны бір жылда 69,6 пайызға көбейсе, Ақмола облысында 16,7 пайызға артқан. Сондай-ақ Маңғыстау, Ақтөбе, Қостанай облыстарында да оң қарқын байқалады.

Сатып алушылардың басым бөлігі бұрынғыдай бір және екі бөлмелі пәтерлерді таңдаған. Мамыр айында әр са­нат­тағы пәтерлердің үлесі жалпы мәмілелердің 28,5 па­йызын құрап, шамамен 8,7 мың келісім жасалған. Дегенмен, бұл сегменттердің екеуінде де сұраныс былтырғыдан төмен. Бір бөлмелі пәтерлерге қатысты мәмілелер саны 10,9 пайыз, екі бөлмелі пәтерлерде 14,7 пайыз қысқарған. Жеке тұрғын үйлер де сұранысқа ие санаттардың бірі болғанымен, бұл бағыттағы мәмілелер көлемі де 9,1 пайыз азайған. Ал үш бөлмелі пәтерлер сегментінде төмендеу байқалып, бір жыл ішінде сатып алу көлемі 7 пайыз кеміген.

Коллажды жасаған – Алмас МАНАП, «EQ»

«EnergyProm» сарап­шы­ла­рының сөзінше, на­рықтағы құлдырауды тек жағым­сыз үрдіс ретінде бағалау дұрыс емес. Өйткені кейінгі жылдары тұрғын үй нарығында дәл осы кезеңде белсенділіктің бәсеңдеуі қалыпты құбылысқа айналған.

«Мәселен, 2024–2025 жылдары мамырдағы мәмілелер саны сәуірмен салыстырғанда төмен болған. Алайда биылғы ерекшелік – төмендеудің ауқымы бұрынғы жылдарға қарағанда әлдеқайда жоғары. Жалпы ал­ғанда, тұрғын үй нарығында маусымдық цикл сақталып отыр. Кейінгі екі жылда мәмілелер саны жылдың екінші жартысында, әсіресе шілде мен қазан айлары аралығында тұрақты өсіп отырған. Ал ең жоғары көрсеткіш желтоқсан айына тиесілі. 2024 жылдың желтоқсанында – 50 мың, ал былтырғы желтоқсанда 53,1 мың мәміле жасалған. Қаңтар-наурыз айларында тұр­ғын үй нарығы дәстүрлі түр­де ­баяулайды. Нарықтағы сал­қындау баға динамикасынан да байқалады. Жаңа тұрғын үй қым­баттап жатқанымен, өсім қарқыны бәсеңдей түсті», дейді сарапшылар.

Ұлттық статистика бюро­сының мәлі­метінше, жаңа пәтерлер бағасының жылдық өсімі қаңтар айында ең жоғары деңгейге жетіп, индекс 117 пайыз болған. Ал мамырда бұл көрсеткіш 114,5 па­йыз­ға дейін төмендеді. Екінші нарықтағы тұрғын үй бағасының өсуі де баяулаған. Былтыр желтоқсанда индекс 114,6 пайыз болса, биыл 110,8 пайызға дейін төмендеген. Бұл ретте қай­та­лама нарықтағы баға өсімі бүкіл кезең бойы жаңа тұрғын үй баға­сынан төмен қалып отыр. Сарап­шылар мұны екі нарықтың экономикалық өзгерістерге әр­түр­лі бейімделуімен байланыс­тырады.

Өңірлер арасындағы айыр­­­ма­шылық та айқын сезіледі. Мәселен, жаңа тұрғын үй баға­­­­сын­ың жылдық өсімі Ақтөбеде 19,5 пайызға, Астанада 18,2 пайызға жеткен. Сарапшылар мұның инфрақұрылымдық жобалардың көбеюі мен бастапқы нарықтағы ұсыныстың шектеулі болуына қатысты екенін айтып отыр. Ал Жезқазғанда жаңа тұрғын үй бағасы небәрі 1 пайыз ғана өскен, Петропавлда баға мүлде өзгермеген.

Қайталама нарықта жағдай өзгеше. Кейбір қалаларда ескі тұрғын үйдің бағасы жаңа үй­лер­ден жылдамырақ өсіп келеді. Мысалы, Талдықорғанда қай­­та­лама тұрғын үй бағасының индексі 114,4 пайызға жетсе, жаңа тұр­ғын үй небәрі 3,5 пайыз қым­бат­таған. Көкшетауда да осындай үрдіс байқалады.

Тұрғын үй нарығының сарапшысы Диляра Сейітнұрованың айтуынша, қазіргі жағдайдың негізгі себептерінің бірі – ком­мерциялық ипотеканың қым­баттауы.

«Бүгінде Алматыдағы коммер­ция­лық ипотеканың жылдық мөлшерлемесі 22-24 пайызға жетіп отыр. Мұндай жағдайда көп­теген отбасына несиеге пәтер алу тым қымбатқа түседі. Нарық мұны сезіне бастады. Сарап­шы­лар­дың бағалауынша, биылғы жылдың алғашқы жартысында жаңа тұрғын үйлердің сатылымы былтырғы сәйкес кезеңмен салыс­­тыр­ғанда 20-25 пайыз қысқарды. Қазіргі сұраныстың негізгі бөлігін мем­лекеттік бағдарламалар қам­та­масыз етіп отыр, ал коммер­ция­лық ипотека нарығы іс жүзінде тоқырауға ұшырады», дейді ол.

Диляра Сейітнұрованың айтуынша, бұған бірнеше фактор әсер еткен. Ең алдымен, инфляция деңгейі шамамен 10 пайыз төңірегінде сақталып отыр­ған­дық­тан Ұлттық банк базалық мөлшерлемені тез төмендете алмай отыр. Сонымен қатар биыл қаңтардан бас­тап бастапқы тұрғын үйге қосылған құн салығы енгізіліп, жаңа бас­паналардың бағасы орта есеппен 10-12 пайызға қымбаттаған. Бұған қоса жылжымайтын мүлік иелеріне түсетін салық жүктемесі де артқан.

«Соның салдарынан көптеген сатып алушы күту тактикасын таңдады. Бірнеше жыл бұрын жеңілдетілген ипотека рәсімдеген азаматтар өз баспанасын сатып, жаңасына көшуге асығар емес. Соның салдарынан тұрғын үй нарығының қозғалысы баяулады. Қазір негізгі мәмілелер «Алматы жастары», «7-20-25», «Наурыз», «Отбасы банкінің» тұрғын үй бағдарламалары арқылы жүзеге асып жатыр. Бірақ қатысушылар саны бөлінетін қаржы көлемінен жыл­дам өсіп келеді. Сондықтан кезек те ұзаруда», дейді Д.Сейітнұрова.

Сарапшының пікірінше, жыл соңына қарай базалық мөл­шер­леме 12-14 пайызға дейін төмен­деген жағдайда ғана коммер­ция­лық ипотеканың құны шамамен 15-16 пайызға дейін арзандауы мүмкін. Бұл келер жылы тұрғын үй нарығындағы сұранысты қайта жан­дан­дыруға мүмкіндік берер еді. Алайда қазіргі эко­­но­­­микалық жағдайда мұндай жыл­дам төмен­деу ықтималдығы өте төмен.

«Егер инфляция жоғары деңгейде сақталса, тұрғын үй на­рығы кемінде бір жыл бойы мем­лекеттік бағдарламаларға тәуелді болып қала береді. Ал шағын құрылыс компаниялары үшін бәсеке­лес­тік күшейе түседі. Бұған қоса көпшілік ескере бермейтін тағы бір жайт бар. Биылғы 1 шілдеден бастап жаңа Құрылыс кодексі күшіне енді. Құжат сараптама мен техникалық қадағалауға қойылатын талаптарды күшейтеді. Бұл бірқатар жаңа жобалардың іске қосылуын баяулатып, болашақта тұрғын үй ұсынысының қысқаруына ықпал етуі мүмкін», дейді ол.

Диляра Сейітнұрова қа­зір­гі жағ­дайда жеңілдетілген ипо­те­ка­лық бағ­дар­ламаларға қа­тысу мүмкіндігі бар азаматтарға уақыт оздырмауға кеңес береді. Ал ком­­мерциялық ипо­теканы жыл­дық 20 пайыздан жоғары мөл­шер­­лемемен рәсімдеуді жос­пар­­ла­­ғандар Ұлттық банктің база­лық мөл­­шерлемеге қатысты шешім­де­рін мұқият бақылауы қажет деп есептейді.

«Егер тұрғын үйді инвестиция ретінде сатып алуды жос­пар­ласаңыз, тек пәтер баға­сы­ның қымбаттауына емес, жалға беру­ден түсетін табысқа да назар аударған жөн. Қазір Алматы мен Астанада жалға берудің орташа табыстылығы жылына 6-8 пайыз шамасында. Сондықтан қазіргі бағалар мен мөлшерлемелерді ескерсек, кей жағдайда депозит те тиімдірек болады», деп қорытындылады сарапшы.