Жалдамалы тұрғын үй нарығы: баға мен болжам

Былтыр елімізде тұрғын үйді жалға алу бағасы ресми инфляция деңгейімен қатар өсті. Оның бас­ты себебі жұртшылыққа берілетін ипотекалық несиенің шектелуі болды. Базалық мөлшерлеме көтеріліп, банктер бірінен кейін бірі ипотекалық бағдарламаны тоқтата бастағаннан кейін халық пәтер сатып алуды тиімсіз көріп, амалсыз жалдамалы пәтерлерді жағалай бастады. Ал сұраныстың күрт өсуі нарықтағы арендалық сегменттің бағасын шарықтатып жіберді.

Суретті түсірген – Ерлан ОМАР, «ЕQ»

Пәтер сатып алу, оны жалға беру арқылы қосымша табыс табу – болашаққа салынған инвестицияның ең кең тараған түрі. Қазір валюта бағамы құбылмалы, ал банктердің депозиттік мөлшерлемелері салыстырмалы түрде төмен. Сондықтан жағдайы тәуірлер жылжы­майтын мүлікті тұрақты әрі сенімді актив ретінде пайда­ланып, артық үй алып қояды. Оны жалға беріп, қосым­ша қаржы табады. Әсіресе үлкен қалаларда пәтерді жалға беру – тұрақты табыс көзіне айналғалы қашан. Сарапшылардың бағалауынша, тұрғын үйді жалға беруден түсетін орташа табыс жылына 7-10% шамасында, бұл банк ұсынатын мүмкіндіктерден әлдеқайда жоғары.

Сонымен қатар жылжымайтын мүлік инфляция­дан қорғанудың бірден бір тәсі­лі: нарықтағы баға өскен са­йын пәтерақы да шарықтай береді, үйдің бағасы да кө­теріледі. Мұны Ұлттық статис­тика бюросының мәліметі де растайды: былтыр жаңа салынған тұрғын үйлердің бағасы республика бойын­ша шамамен 15,7%-ға өссе, қайталама нарықтағы баға орта есеппен14,6%-ға арт­қан. Тұрғын үйді жалға бе­ру на­рығындағы жағдай тіп­тен ушығып тұр, өткен жылы жалдамалы пәтер құны бұ­рын-соңды болмаған дең­гей­ге көтеріліп, шаршы метрі­нің құны 5 мың теңгеден асып түскен.

2025 жылғы желтоқ­сан­дағы көрсеткіш бо­йынша тұрғын үйді жалға алу баға­сының орташа деңгейі 13,1%-ға көтерілген. Бұл – кейінгі 12 ай ішіндегі ең жо­ғары жыл­дық өсім екен.

Еліміздегі арендалық бас­паналар нарығына зерттеу жүргізген Ranking.kz пор­талының хабарлауынша, на­рықтың осы сегментіндегі баға былтырғы қаңтардан та­мыз­ға дейін шаршы метріне 4,5 – 4,6 мың теңге мөлше­­рін­­де құбылып тұрған. Ал күз ­бас­талғалы баға біртіндеп өсіп, жылдың соңында ре­корд­тық межеге жеткен. «Бұл өз­геріс баға индексінен де ­ай­қын байқалады: тұрғын үй нарығының өтімді кезеңінің басында баға өсімі бұрынғы 0,8%–1% деңгейінде тұрған. Одан кейін 2,8% көрсеткіш­ке дейін көтеріліп, жылдың аяғында 13,1%-ға жетті», дейді портал сарапшылары.

Мамандар жалға бері­ле­­тін тұрғын үйлердің қым­баттауына бірнеше фактор себеп болғанын айтады. Қазақстанның жылжымайтын мүлік федерациясының президенті Ермек Мүсі­реповтің пайымынша, 2025 жылы тұрғын үйді жалдау нарығы үш негізгі фактордың қысымында қалды. Оның алғашқысы – арендалық баспаналар қорының тапшылығы. Елде салынып жатқан жаңа тұрғын үйлер баршылық. Бірақ құрылыс салушылар жаңа үйлерді арендаға беру үшін емес, сату үшін салады. Ал жаңа үйлерді сатып алуға қауқарлы жұртшылықтың қарасы аса көп емес. Көпші­ліктің ірі қалалардағы пәтер­лер­ді сатып алуға қалтасы көтере бермейді. Әсіресе был­тыр банктердің талаптары күшейіп, пайыздық мөл­шерлемелер өскен кезде ел пәтер сатып алуды тиімсіз санап, жалға алуды жөн көрді. «Ірі мегаполистерде жалға берілетін пәтерлер әп-сәтте өтіп кетеді. Кейінгі жылдары арендалық баспанаға деген сұраныс күрт өсті. Ал ұсыныс соған сай емес. Жалдау нары­ғындағы осы теңсіздік бағаны өсірудің бірден-бір факторы болды», дейді сарапшы.

Екінші фактор – банк­тер тарапынан берілетін ипо­текалық несиелердің күрт қысқаруы. Былтыр Ұлттық банк базалық мөлшерлеме­ні 18%-ға көтеруі мұң екен банктер ипотекалық несие­ні уақытша тоқтатып таста­ды. Енді бірі тек жаңа үйлер­ді несиелеуді ғана қалдыр­ды. «Мұндай шектеу халық­тың едәуір бөлігін еріксіз жал­дау нарығына қарай ығыс­тыр­ды. Бұл өз кезегінде пәтер жалдаушылар арасын­дағы бәсе­­кені күшейтіп, бағаға қо­сымша қысым түсірді», дейді Е.Мүсірепов.

Коллажды жасаған – Алмас МАНАП, «EQ»

Үшіншісі – инфляция дең­гейінің өсуі мен үйді күтіп-баптау шығындарының артуы, коммуналдық қызмет­тер ақысының қымбаттауы. Сарапшының айтуынша, пәтерін жалға берушілер үй­ге қатысты артық шығындар­дың бәрін жалдау ақысына қосып есептейді, ал халық­тың нақты табысы бұл қарқынға ілесе алмайды.

Тұрғын үйді жалдау на­ры­ғындағы баға әр өңірде әр­­түр­лі болғанымен былтыр ­пә­тер­­­­ді жалдау ақысы бар­лық ­­өңір­­­­­­­де бірдей көтері­ліп­­ті. ­Ұлт­­­­­тық статистика бюро­­сы­ның ­мәлі­метінше, былтыр­ғы жел­тоқсанда ірі қалалар ара­сын­да ең қымбат жалдамалы тұрғын үй Алматыда тір­келген, мұндағы жалдамалы пәтердің бір шаршы метрі шамамен 6 мың теңгені құраған. Яғни жалпы ауданы 50 шаршы метрді құрай­­тын екі бөлмелі пәтерді жал­ға алу мегаполисте айына ­300 мың теңгеге жуықтаған. Ал Астанада дәл мұндай кө­лем­дегі пәтерді жалдау орта­ша есеппен 277,6 мың теңге шамасында болған.

Мегаполистердегі жалдау құнының жоғары бо­луын сарапшылар әлеумет­тік-демографиялық ахуалмен түсіндіреді. Ranking.kz пор­талының зерттеуінше, рес­публиканың түкпір-түк­пірінен ағылатын ішкі мигранттар есебінен Алматы мен Астанада жалдамалы пәтерге деген сұраныс қашан да жоғары. Қос шаһарда салыстырмалы түрде жалақы деңгейі жақсы, халықтың төлем қабілеттілігі де соған сай. Сондықтан бұл қала­лар­да пәтерді жалдау ақысы қым­­бат болуы заңды.

Ал өткен жылдың соң­ғы айындағы көрсеткіш бо­йын­ша ең арзан жалдамалы пә­тер­лер Тараз ( айына – 120,1 мың теңге) бен Түркістанда (137,2 мың теңге) тіркелген.

«Тұрғындар легі көп ағы­латын қалаларда пәтерақы­ның қымбаттауы – қалыпты құ­былыс. Бірақ кейінгі жылдары республиканың басқа өңірлерінде де жалдау баға­сы күрт қымбаттады. Мыса­лы, Павлодарда жалдау құны бірден – 42,9%-ға, Петропавл­да — 40,9%-ға, Ақтөбеде — 30,4%-ға күрт өсті. Бұл өңірлер­­дегі бағалардың шарықтауы­на өнеркәсіптік жобалар­дың пайда болуы, онда жұмыс іс­тейтін қажетті мамандардың көшіп келуі себеп болса керек», деп жазады Ranking.kz.

Арендаға берілетін бас­пананың бағасы нарық жағ­дайына тез икемделіп, сұра­нысқа сай өсіп отырады. Бұл пәтерін жалға берушілерге тиімді болғанымен, пәтерден пәтерге көшіп-қонып жүрген жандардың қалтасын қағып-ақ тұр.

Жалдамалы тұрғын үй – реттелмейтін нарық: пәтер қо­жайындары қандай баға қой­ғысы келеді, пәтер жалдаушылары соны төлеуге мәжбүр. Осыдан бір жарым жыл бұ­рын Мәжіліс депутаттары ел­дегі тұрғын үйді жалға беру бағасына шекті тариф енгі­зу­ді ұсынған еді. Бастама кө­тер­ген депутат Нұргүл Тау жал­ға берілетін баспанаға шекті бағаны енгізу керектігін әрі пәтерлерді жайлылық деңгейі бойынша жіктеу қажеттігін айтқан еді. «Баспананы жалдау құны қымбаттамаса, ар­зандаған емес. Сондықтан бұл мәселеде нақты шешімдер қабылдау қажет. Пәтерлерді жалға берудің шектік баға­сын енгізгеніміз жөн. Жалға берілетін пәтерлердің жағ­дайы хабарландыру сайтта­рында жұлдызшалармен бел­гіленуге тиіс. Сонда қандай пәтер, қандай жағдайда екенін халық көріп-біліп отырады. Ал пәтерлерді жалдау ақысы соған сай қойылғаны ләзім. Ол үшін жалға берушілердің бірыңғай тізілімін құру, жалға алу мен беруші шарттары­ның типтік жобасын бекіту қажет деп есептеймін» деген еді депутат Өнеркәсіп және құры­лыс министрлігіне жол­даған депутаттық сауалында. Алайда депутаттың бұл ұсы­нысы мемлекеттік органдар тарапынан кең қолдау таппады. Соған қарағанда тұр­ғын үйді жалға беру нарығын мем­­лекет реттейді деуге әлі ер­те секілді, жалдамалы пә­тер ақы­сын белгілеу әзірше қожа­йындардың қолында тұр.

«Halyk Finance» компа­­ния­сының сарапшылары тұр­ғын үйді жалдау нарығын­дағы өсім 5%-ға дейін баяу­лай­тынын айтып отыр. Бұл – аса үл­кен көрсеткіш емес. Б­ірақ бір кө­терілген баға ешқа­шан төмен­демейтінін, қазір­гі­дей қым­батшылық заман­да пәтер­ақы өспесе, түспей­тіні бел­­гілі жайт.

Соңғы жаңалықтар

Серік Сәпиев министрдің штаттан тыс кеңесшісі болып тағайындалды

Тағайындау • Бүгін, 12:58

Заңғар Нұрланұлы жасөспірімдер рейтингінде үздік ондыққа кірді

Спорт • Бүгін, 12:43

Қазақстан мен Вьетнам өзара тауар айналымын екі есе арттыруға ниетті

Экономика • Бүгін, 12:33

Астанада TikTok желісіндегі жалған «емшіге» сот үкімі шықты

Қоғам • Бүгін, 12:23

Мұнай қоры бойынша ТОП-15 ел: Қазақстан қатарда бар ма?

Қазақстан • Бүгін, 12:19

Трамп: Үндістан Ресей мұнайынан бас тартты

Әлем • Бүгін, 12:09

FlyArystan тегін қол жүгінің салмағын арттырады

Қоғам • Бүгін, 11:57

Жемқорлықпен күрес: Бюджетке 100 млн теңгеден астам қаржы қайтарылды

Заң мен Тәртіп • Бүгін, 11:40

«Қорғас» кеден бекеті екі аптаға жабылады

Қоғам • Бүгін, 11:28

Алматыда гимнастикадан ел чемпиондары анықталды

Спорт • Бүгін, 11:17

Серік Сәпиев пен орынбасары қызметінен кетті

Қоғам • Бүгін, 11:07

Голан жоталарында Қазақстанның қанша бітімгері қызмет етеді?

Әскер • Бүгін, 10:57

Олимпиада-2026: Ұлттық банк жаңа коллекциялық монеталарды шығарады

Қоғам • Бүгін, 10:38

ЖИ жыл құстарын зерттеудің жаңа дәуірін ашты

Технология • Бүгін, 10:28

Сенсациялық нәтиже: Бибісара Асаубаева супертурнирде үздік бестікке енді

Спорт • Бүгін, 10:17

Барлық жаңалықтар