Құрылыс компаниясынан пәтер сатып алып, өкініп қалмау үшін неге мән беру керек? Толық нұсқаулық

Tengrinews.KZ дереккөзінен алынған мәліметтерге сүйене отырып, Qazaq24.com түсініктеме жасады..

Үлескер пәтер кілтін алғанда, әдетте: "Тезірек жөндеу жүргізіп, дастарқан жайып, қонақ шақырсам" деп ойлайды. Арада уақыт өткен соң ғана иесі "әттеген-айларға" назар аудара бастайды. Алайда, оларды қабылдап алған кезде-ақ байқауға болар еді. Бұл тек жеке пәтерге емес, жалпы үйге де қатысты. Істемейтін өртке қарсы жүйеден бастап, коммерцияға беріліп кеткен жертөлелерге дейін толып жатқан мәселелер болуы мүмкін. TengriHome құрылыс салушыдан жаңа тұрғын үйді қабылдау кезінде не нәрсеге баса назар аудару қажет екенін анықтады.

Дисклеймер: редакция барлық құрылыс салушыны адал емес деп санамайды және сапасыз үйлерді тапсырып жатыр деп мәлімдемейді. Дегенмен сарапшылар сипаттаған жағдайлар шынайы тәжірибеден алынған. Олар өз тәжірибесінде жиі кездесетін кейстердің бірі. Барлық ұсыныс тек кеңес беру сипатында берілген.

Құрылыс салушыдан пәтер сатып алу

Сарапшылардың айтуынша, не сатып алып жатқаныңызға ең бастапқы кезеңде қызығушылық танытқан дұрыс. Сату бөлімінде сізге әдемі суреттерді: макеттерді, буклеттерді, 3D-визуализацияны көрсетуі мүмкін. Бірақ бұл тек жарнамалық материал ғана, ол түпкілікті нәтижемен сәйкес келмеуі мүмкін. Бұл туралы өткен материалдарымыздың бірінде жазған болатынбыз.

Нысанды тексеріп, даулы тұстарды кілт алар кезде емес, үлестік қатысу шартына қол қоймас бұрын жою немесе азайту оңайырақ, деп кеңес береді QazaqExpertClub құрылыс саласындағы сарапшысы Диляра Сейтнұрова.

"Үй әлі салынып жатқанда, пәтер нысаны жоқ. Тек жоба мен құрылыс салушының міндеттемелері бар. Сондықтан қабырғаларды емес, қағаздарды, яғни құжаттарды тексеріңіз", - деп ұсынады ол.

Құрылыс салушыдан пәтер сатып алу кезінде ең бірінші кезекте қандай құжаттарды сұрауға болады?

Алдымен сарапшы компанияның үлескерлер қаражатын тартуға құқығы бар-жоғына көз жеткізуге кеңес береді. Бұл мына үш нұсқаның бірі болғанда ғана заңды саналады:

"Қазақстандық тұрғын үй компаниясының" (ҚТК) кепілдігі болса; жобаны екінші деңгейлі банк қаржыландырса; үлескерлер қаражатын тартуға әкімдік рұқсаты болса (оны компания өз қаражаты есебінен ғимараттың қаңқасын тұрғызғанда немесе банктік қаржыландыруы болғанда ғана ала алады).

Мәмле тек үлестік қатысу шарты бойынша жасалуы тиіс. Ол Үлестік құрылыстың бірыңғай ақпараттық жүйесінде (Qazreestr порталының жүйесінде) тіркеледі. Осыдан кейін ғана болашақ пәтер үшін төлем жасауға болады, бірақ тек қолма-қол ақшасыз есеп айырысу, яғни банк арқылы жүзеге асуы тиіс. Сарапшы басқа нұсқалардың заңсыз екенін атап өтті. Әйтпесе баспанасыз қалу немесе құрылысы бітпейтін нысанға тап болу қаупі бар.

Сондай-ақ компаниядан келесі құжаттарды сұрауға болады:

Жоба бойынша мемлекеттік сараптаманың оң қорытындысы және жобалау-сметалық құжаттама. Бұл құжаттарда болашақ тұрғын үйдің қандай болатыны көрсетілген: қабат саны, үйдің конструкциясы, үй-жайлардың функционалдық мақсатынан бастап пәтердің ауданы мен сипаттамасына дейін. Құрылыс салушы құрылыс барысында болмашы өзгерістер енгізе алады: қасбеті, ортақ пайдаланылатын орындардың әрленуі. Бірақ ғимараттың қабат санын көбейту сияқты маңызды өзгерістер жаңа мемлекеттік сараптаманы талап етеді. Жер учаскесіне кадастрлық паспорт. Мұнда учаскенің шекаралары, ауданы, орналасқан жері, оның құқықтық мәртебесі (меншік немесе жалдау), жердің санаты мен нысаналы мақсаты туралы ақпарат болады. Бас жоспарға сәйкес егжей-тегжейлі жоспарлау жобасы (ЕЖЖ). ЕЖЖ болашақ нысан туралы түсінік береді: нысаналы мақсаты мен жер учаскесі шекараларының сақталуы, үйдің қабат саны, құрылыс тығыздығы, тұрақтардың болуы, абаттандыру және әлеуметтік нысандар. Қалалық сәулет басқармасымен келісілген эскиздік жоба және тек Алматы үшін - қала құрылысы кеңесімен келісілуі тиіс. Желілерге қосылудың техникалық шарттары: су, жылу, электр энергиясы, кәріз, газ. Бұл инженерлік инфрақұрылымның қамтамасыз етілгенін көрсетеді.

"Сараптама қорытындысын, техникалық шарттарды және құрылысқа рұқсат алу кейде басқаларына қарағанда қиынырақ. Егер құрылыс салушы осы құжаттар бойынша нақты жауаптан қашса - бұл соңғы шешім емес, бірақ нақтылаушы сұрақтар қоюға және ойлануға үзіліс алуға себеп. Компанияның құжаттар бойынша ашықтығы әдетте бәрін айтып тұрады", - деп есептейді Диляра Сейтнұрова.

Үйді құрылыс салушыдан қабылдау: "шикіліктер" қайда болуы мүмкін?

Мемлекеттік қабылдау комиссиясы 2016 жылғы 1 қаңтардан бастап жойылды. Енді жаңа құрылыстарды қабылдауға тапсырыс беруші (құрылыс салушы), бас мердігер, авторлық және техникалық қадағалау өкілдері қатысады.

"2026 жылғы 1 шілдеден бастап күшіне енетін ҚР жаңа Құрылыс кодексі мемлекеттің қатысуын қайтарады: қабылдауға мемлекеттік сәулет-құрылыс бақылау және төтенше жағдайлар органдары қатысады. Құрылыстың барлық кезеңінде бақылау және сала қатысушыларының электрондық тізілімі қосылады", - деп толықтырды Сейітнұрова.

Тұрғын үй нысандарын қабылдауға әкімдік өкілдерін де қайтарған дұрыс болар еді деп есептейді "Мой дом" өзін-өзі басқару кондоминиумы тұрғындары қауымдастығының басқарма төрағасы, Мәжілістегі "Тұрғын үй қатынастары туралы" заң бойынша жұмыс тобының мүшесі Талғат Тәтіков.

"Құрылыс салушының эскиздік жобасын кім бекітеді? Сәулет басқармасы. Құрылыс салушыға техникалық шарттарды кім береді? Оны да сол басқарма береді. Ал ол кімге бағынады? Әкімдікке. Олай болса, ол неге шетте қалуы керек? Ол осы тапсырмалар негізінде салынған дайын нысанды тексеруге тиіс", - деп түсіндіреді ол.

Диляра Сейтнұрова оның пікірімен келіседі: мемлекет қатысқан кезде құрылыс сапасына қосымша сүзгі пайда болады және жауапкершілік нақтырақ бөлінеді.

Бірақ тіпті бұл да үйдің мінсіз болуына толық кепілдік бермейді. Көпқабатты үйлер мемлекеттік қабылдау жұмыс істеп тұрған кезде де ескертулермен өткізілетін. Сондықтан өзіңіз мұқият тексеру жүргізгеніңіз немесе шақырылған маманның қатысуымен салынған нысанға талдау жасағаныңыз артық болмайды.

Құрылыс салушыдан кілт алу: нені тексеру керек?

Егер пәтер әрленбеген күйде болса, Диляра Сейтнұрова мына жайттарға назар аударуға кеңес береді:

• Еден тегістегіші - жарықтардың, ісінулердің немесе қисаюдың жоқтығын тексеріңіз.

• Терезелер - тығыздығына, жел соқпауына, конденсаттың болмауына, фурнитураның дұрыстығына, әйнектің бүтіндігіне назар аударыңыз.

• Желдету жүйесі - ауа тарту күшін көбіне желдету торына қағаз парағын қою арқылы тексереді. Егер қағаз торға жабысып тұрса - бәрі дұрыс. Егер қағаз құлап қалса, демек ауа тарту күші нашар, мәселе болуы мүмкін.

• Геометрия - қабырғалардың тігінен және көлденеңінен ауытқуы құрылыс нормалары және ережелерімен реттеледі. Қисықтық бірден көрінеді, ауытқуларды ережемен (алюминий профиль) және деңгей өлшегішпен тексереді.

Пәтер таза әрленген болса, мыналарға мән беру маңызды:

Қабырға мен төбенің жабынды сапасы. Ылғалды аймақтардағы плиткалар - бос орындар мен қатты қисаю болмауы керек. Еден жабындары. Бөлмеаралық есіктер. Сантехника және құбырлар жұмысы.

"Күмәнді тұстардың бәрін суретке түсіріп, қабылдау-өткізу актісіне қол қоймас бұрын ақаулар актісіне енгізу қажет. Қол қойғаннан кейін пәтерде ақаулар болғанын дәлелдеу қиынырақ, бірақ мүмкін", - деп түсіндіреді Диляра Сейтнұрова.

Сарапшы мынаны баса айтады: құрылыс салушы материалдар сапасы, құрылыс жұмысы немесе жоба мен құрылыс нормаларынан ауытқудан туындаған ақауларға жауапты. Бірақ бұл тек үйді қабылдағанға дейін болған немесе кепілдік мерзімі ішінде анықталған жағдайда ғана жүреді.

Сондай-ақ компания үйді жай көзбен қарағанда байқау мүмкін болмаған жасырын кемшіліктерді де түзетуге міндетті. Бұл ҚР Азаматтық кодексінде және "Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы" заңда бекітілген.

"Бірақ ескеріңіз, тұрғындардың кінәсінен болған зақымдарды ол түзетуге міндетті емес. Мысалы, бұл өз бетінше жасалған қайта жоспарлау немесе көтергіш конструкцияларға араласу салдары болуы мүмкін. Немесе девелопер пәтерді қабылдап алғаннан кейін меншік иесінің өзі бастамашы болған жұмыстарға жауап бермейді. Мәселен, жаңа терезелерді орнатудағы ақауға оны орнатқан адам жауап беруі тиіс", - дейді Диляра Сейтнұрова болашақ тұрғындарға кеңес бере отырып.

Төбенің биіктігі мен пәтер ауданы: егер ол аз болса Шаршы метр

Пәтердің ауданы әдетте үлестік қатысу шартында көрсетіледі. Құрылыс салушы көрсетілген цифрларды сақтауы тиіс. Бірақ аздаған ауытқу болуы мүмкін. Диляра Сейтнұрованың айтуынша, бұрын ол мәлімделген шаршы метрдің үш пайызын құрауы мүмкін еді және мұндай нұсқа стандартты тәжірибе болды.

"Іс жүзінде бұл құрылыс салушы пәтер ауданын "кем беруі" мүмкін дегенді білдіретін. Нәтижесі белгілі: пәтерлердің басым көпшілігі осындай ауытқумен өткізілетін", - деді ол.

Талғат Тәтіков 2025 жылғы 1 маусымнан кейін бұл шек 1,5 пайызға дейін төмендетілгенін еске салады. Демек, егер пәтер жобалық ауданнан 1,5 пайызға кіші болса, құрылыс салушы айырманы қайтаруға міндетті.

Егер "шаршы метр" осы ауытқу шегінде болса, үлескер ештеңе төлемейді. Ал аудан 1,5 пайыздан астамға ұлғайса ше? Онда меншік иесі осы ауытқудан асқан артық ауданның тек жартысын ғана төлеп, сатып ала алады.

Төбенің биіктігі

Төбенің биіктігі үлестік қатысу шартында және жобалық құжаттамада жазылуы мүмкін. Ол тұрғын үй кешенінің класына байланысты. Барлық класс (шағын габаритті тұрғын үйді қосқанда барлығы бесеу) сәулет, қала құрылысы және құрылыс саласындағы мемлекеттік нормативтерде (ҚР ЕЖ 3.02-101-2012) көрсетілген.

Ережелер жиынтығында әр класқа тән жайлылық критерийлері жазылған: шаршы метрден, балкон, лоджия, автотұрақ санынан бастап, пәтерлердің әрленуіне дейін. Онда төбе биіктігі бойынша да параметрлер бар. Ең төменгі биіктік - 2,5 метрден басталады.

"Бірақ ҚР ҚЖ 3.02-101-2012 құжатында үй-жайлардың биіктігі бойынша рұқсат етілген ауытқудың жеке нормасы жоқ. МЕМСТ 30495-2006 және ҚР СТ бойынша құрылысқа рұқсат етілген ауытқулар қолданылады - әдетте, метрге плюс-минус бес миллиметр, бірақ үй-жайдың бүкіл биіктігіне 20–30 миллиметрден аспауы керек", - дейді Диляра Сейітнұрова.

Үйді пайдалануға беру: көшпес бұрын нені тексеру керек? Кондоминиум нысаны тіркелген бе?

"Тұрғын үй қатынастары туралы" заңға сәйкес, құрылыс салушы пәтердің алғашқы иесі меншік құқығын тіркеген сәттен бастап 30 күн ішінде барлық ортақ үлестік мүлікті қоса отырып, кондоминиум нысанын тіркеуге міндетті.

Анықтама: "Тұрғын үй қатынастары туралы" заң бойынша кондоминиум нысаны - пәтерлер мен оған іргелес үй-жайлардан, жерлерден тұратын бірыңғай мүліктік кешен. Егер пәтерлер жеке меншікте болса, қалғанының бәрі әрбір тұрғынға ортақ үлестік меншік құқығымен тиесілі: қасбет, кіреберістер, вестибюльдер, холдар, дәліздер, баспалдақтар мен алаңдары, лифтілер, шатыр, жертөлелер, техникалық қабаттар, кіреберіс топтарының күнқағарлары, жалпы үйдің инженерлік жүйелері, көппәтерлі тұрғын үйдің астындағы жер учаскесі және (немесе) үй маңындағы жер учаскесі.

Бірақ Талғат Тәтіковтің айтуынша, девелопердің міндеті заңда жазылғанымен, оны орындамағаны үшін айыппұл қарастырылмағандықтан, компаниялар кондоминиум нысанын тіркеуге асықпайды. Құрылыс салушы кейбір үй-жайлардың нысаналы мақсатын өзгертіп, жалпыүйлік "шаршы метрлерді" сатып жіберу қаупі бар. Сондықтан дербес әрекет еткен дұрыс - кондоминиумды тіркеуге үйдегі кез келген екі пәтер иесі өтініш бере алады.

Жер учаскесі

Сарапшылардың пікірінше, жер учаскесінің мәртебесін білу де маңызды. Негізінде құрылыс салушы оны өз есебінен тұрғындардың ортақ мүлкінің құрамына қосуы тиіс. Бұл ретте компанияға үй салу үшін берілетін жер пайдалану құқығы тоқтатылады. Ал егер бұл орындалмаса (мұндай жағдайлар жиі кездеседі), аумақ еш жерге тіркелмей, "ауада" қалады.

Заңгер, "Тұтынушылар мен кәсіпкерлердің құқықтарын қорғау ұлттық орталығы" РҚБ төрайымы Меруерт Өтегенованың айтуынша, кейде тіпті үйдің "табаны" да іс жүзінде тұрғын үй иелеріне тиесілі болмай шығады. Жер құрылыс компаниясында қалуы, банкте немесе басқа тұлғаларда кепілде тұруы мүмкін.

"Мәселен, елордалық ТК-лердің бірінде учаске мемлекеттен жалға алынған болып шықты. Мүлік иелерінің бірлестігі (МИБ) құрылғаннан кейін төраға осы мәселемен айналысқан. Жерді кондоминиум нысанының құрамына беру үшін тұрғындардың бастамашыл тобының өтініші немесе пәтер иелері жиналысының шешімі, сондай-ақ мәслихат шешімі қажет. Содан кейін әкімдік учаскені МИБ теңгеріміне бере алады", - деп түсіндіреді Меруерт Өтегенова.

Сондай-ақ ортақ учаскеге аула, балалар алаңқайлары, тұрақтар, өтпежолдар мен қазандық және трансформаторлық қосалқы станция тұрған аумақ кіретінін түсініп алу керек. Тұрақ құрылыс салушыға тиесілі, аула үйге қатысты емес, ал қазандық біреудің учаскесінде тұрған жағдайлар кездесуі мүмкін.

"Бастапқыда құрылыс салушы әкімдікке барып, жобалау және іздестіру жұмыстарын жүргізу үшін жер учаскесін сұрайды. Эскиздік жоба да осы учаскенің негізінде жасалады. Жобалау мен құрылысқа бөлінген осы шекаралар аясында жер учаскесі меншік иелеріне, соның ішінде басқару органы - МИБ-ке берілуі тиіс. Жер учаскесі үй салу үшін іргелес аумағымен бірге беріледі. Онда жолдар, кіреберістер, тротуарлар, абаттандыру элементтері, балалар ойын алаңдары орналасады. Міне, осы аудан - меншік иелері ақшасын төлеген ажырамас бөлік", - деді Талғат Тәтіков.

Құжаттар

Эскиздік жобаны, ЖСҚ-ны (жобалау-сметалық құжаттама) және мемлекеттік сараптаманың оң қорытындысын пәтер сатып алу кезеңінде-ақ алған дұрыс. Егер сіз мұны істемеген болсаңыз, қажетті құжаттарды құрылыс аяқталғаннан кейін де сұратуға болады. Мысалы, нысанды пайдалануға қабылдау актісін.

"Бұл - ТК-нің бекітілген жоба бойынша салынғанын, кешенді ведомстводан тыс сараптаманың оң қорытындысын алғанын және қауіпсіз тұруға дайын екенін растайтын негізгі құжат. Тек осы құжатқа қол қойылғаннан кейін ғана сіз өз құқығыңызды ресми түрде тіркеп, кілт ала аласыз", - деп түсіндіреді Талғат Тәтіков.

Меруерт Өтегенованың айтуынша, қолыңызда актіден бөлек үйдің техникалық төлқұжаты, оның қабат бойынша жоспары, жобалық құжаттаманың негізгі бөлімдері, эвакуациялау жоспары және мемлекеттік сараптама қорытындысы болғаны дұрыс. Қағаздағы ақпаратты көз алдыңыздағы нақты жағдаймен салыстыра отырып, үйіңізде не жетіспейтінін немесе керісінше, не болмауы тиіс екенін түсіне аласыз.

Бұл құжаттарда не нәрсеге баса назар аудару керек?

Нысанды пайдалануға қабылдау актісі

1. Үйдің қабаттылығы

Актідегі сандарды нақты қабаттармен салыстырыңыз. Егер құжатта 12 қабат деп көрсетілсе, ал іс жүзінде тағы қабат, мансарда немесе қайта жабдықталған техникалық қабат болса - бұл сұрақ туындатуға негіз болады, дейді Меруерт Өтегенова. Иә, құрылыс салушы үйдің қабаттылығын өзгертуге құқылы, бірақ ол үшін жаңа мемлекеттік сараптамадан өтіп, қажетті келісімдерді алуы және өзгертілген жоба бойынша салуы тиіс. Бұл рәсімсіз жаңа қабаттың пайда болуы өз бетінше салынған болып саналады.

2. Пәтерлер саны

Егер актіде 150 пәтер көрсетіліп, іс жүзінде үйде 180 пәтер болса, бұл нысан қолданысқа берілгеннен кейін техникалық үй-жайлар тұрғын үй санатына ауыстырылған болуы мүмкін дегенді білдіреді, дейді спикер. Егер бұл үй-жайлар жобада бастапқыда техникалық қабаттар ретінде көрсетілсе, олар тұрғындардың ортақ үлестік мүлкіне жатуы тиіс, сондықтан оларды иеліктен шығаруға болмайды.

3. Тұрғын емес үй-жайлар

Актіде әдетте тұрғын емес үй-жайлардың ауданы, қоймалардың, техникалық бөлмелердің, арба қоятын орындардың, коммерциялық нысандардың орналасуы туралы ақпаратты табуға болады.

"Егер жоба бойынша үй-жай ортақ мүлік болса (мысалы, арба қоятын орын, МИБ/ПИК жайы, техникалық үй-жай, электр қалқандары тұратын жер, сорғы станциясы, желдету камерасы, ортақ пайдаланылатын дәліздер мен холлдар), ол әдетте кондоминиум пайда болғаннан кейін пәтер иелерінің ортақ мүлкіне жатады. Егер құрылыс салушы кейіннен мұндай үй-жайды жеке жылжымайтын мүлік нысаны ретінде сатып жіберсе, меншік иелерінің сотқа жүгінуіне негіз бар", - деп түсіндіреді Меруерт Өтегенова.

Оның тәжірибесінде мынадай жағдай болған: мемлекеттік сараптама қорытындысы мен эвакуациялау жоспарының арқасында тұрғын үй кешендерінің бірінде сатылып кеткен техникалық үй-жайлар анықталып, жеті тұрғын емес жай сот арқылы қайтарылды. Олардың ішінде кәріз құдықтары орналасқан екі техникалық дәліз, эвакуациялық шығу жолдары мен басқа да нысандар бар.

4. Паркинг

Паркинг орындарының саны мен ауданын құрылыс салушының бастапқыда берген уәдесімен салыстырыңыз.

"Егер паркинг жобаға сәйкес келмесе, мысалы, 200 орынның орнына 150 орын болса, үй пайдалануға берілгенін ескерсек, жетіспейтін 50 орынды салу физикалық тұрғыдан мүмкін емес. Мұндай жағдайда пайдалануға беру актісін заңсыз деп тану, шығындарды өтеу және лауазымды тұлғалардың жауапкершілігі туралы мәселе туындауы мүмкін. Ал егер инженерлік жүйелер жоқ болса, оны түзету мүмкіндігі әлдеқайда жоғары. Мысалы, желдеткіш жұмыс істемейді немесе өрт дабылы жоқ. Мұндай заңбұзушылықтар қадағалау органдарының нұсқамалары бойынша жиі жойылады", - дейді Меруерт Өтегенова.

Паркингтің мәртебесін анықтап алмасаңыз, ол жанжалдың қайнар көзіне айналуы мүмкін. Егер бұл жеке кадастрлық нөмірі мен есептеуіш құралдары бар дербес нысан болса, онда оны күтіп-ұстауды әдетте паркинг орындарының иелері немесе орындар сатылмаған жағдайда паркинг иесі қаржыландырады. Ал жерасты тұрағында орны жоқ пәтер иелері бұл нысанның шығындарын төлеуге қатыспауы тиіс.

Фото: © Tengrinews.kz / Болат Айтмолда

Егер паркинг - үйдің ортақ мүлкінің бөлігі болса және оның инженерлік жүйелері жалпы үй жүйесінен бөлінбесе, онда шығындар барлық меншік иесі арасында бөлінуі мүмкін. Паркингте орны жоқ тұрғындармен жиі болатын қақтығыстар нақ осы себептен туындайды.

"Мұндай мәселе, мысалы, Астанадағы бір ТҮК-де болды - паркинг жеке тұлғаға тиесілі, орындарды сату мен жалға беруден түскен табысты сол иесі алады. Бірақ желдету жүйесі жалпы үй желілеріне қосылған, жарықтандыру ортақ есептеуіш құралында тұр, өрт дабылы үймен біріктірілген, сорғылар мен түтін шығару жүйесі жалпы үй жүйесінен қуат алады. Нәтижесінде бұл шығындар тұрғындардың шоттарына қосылып келген. Дәл осы мәселе сот дауларының нысанына айналады", - деп мысал келтірді заңгер.

Сондықтан паркингтің құқықтық мәртебесін және оның инженерлік жүйелерінің қосылу схемасын анықтап алу маңызды.

Инженерлік желілер. Құрылыс салушының оларды қала балансына өткізуі неге маңызды?

Қазандықтар, трансформаторлық қосалқы станциялар, сорғы станциялары және басқа да инженерлік нысандар тұрғындар үшін қауіп тудыруы мүмкін. Олар дұрыс және үздіксіз жұмыс істей ме?

"Нұсқа ретінде тәуелсіз сараптамаға тапсырыс беріп, нысанның жобаға, техникалық шарттарға сәйкестігін білуге болады. Жасырын ақаулар бар ма? Қуаты есептелген жүктемелерге сәйкес келе ме? Сонымен қатар пайдалануға беру актісін де қараңыз: инженерлік нысандар қабылданды ма, ескертулер бар ма?" - деп кеңес береді Меруерт Өтегенова.

Құрылыс салушы жарты жыл ішінде бұл нысандарды мамандандырылған пайдаланушы ұйымдардың теңгеріміне өткізуге міндетті. Алайда, бұл талаптарды орындамағаны үшін жауапкершілік қарастырылмаған.

"Құрылыс салушылар неге мұндай нысандарды коммуналдық ұйымдардың балансына бермейді? Олар жобадан ауытқулармен салынған болуы мүмкін, жабдықтар пайдаланушы ұйымның талаптарына сәйкес келмеуі немесе құжаттардың толық пакеті болмауы мүмкін. Нәтижесінде коммуналдық ұйым кемшіліктер жойылғанға дейін нысанды қабылдаудан бас тартады", - дейді спикер.

Дегенмен, Талғат Тәтіковтың айтуынша, коммуналдық қызметтің жауапты тұлғасы үйді пайдалануға қабылдау актісіне қосымшада бас мердігердің жұмыс жобасына сәйкес орындалған жұмыстардың толық сәйкестігі туралы декларациясына алдын ала қол қояды. Сондықтан пәтер мен үйді қабылдау кезінде желілерді өткізу процесі қай сатыда екенін біліп алған дұрыс.

Фото: ©️ Tengrinews.kz / Ұлан Кенжеғалиев

Егер олар қала теңгеріміне өткізілсе, өткізу туралы құжаттарды сұраңыз. Егер өткізілмесе, әкімдікке барып, бұл процедураның қарастырылған-қарастырылмағанын, оның неге аяқталмағанын және нысанға қатысты қандай ескертулер бар екенін анықтаған жөн. Құрылыс салушы қазандықты МИБ теңгеріміне алуды ұсынуы мүмкін. Бірақ оны жалпы үй мүлкіне қоспаған дұрыс - бұл тиімсіз болуы мүмкін.

"Осы нысандарға техникалық қызмет көрсету, жөндеу, жабдықтарды ауыстыру, сол оператордың жалақысы, толық сервистік қызмет - мұның бәрі қомақты шығын және олар пәтер иелерінің мойнына жүктеледі", - деп түсіндіреді Меруерт Өтегенова.

Өртке қарсы қауіпсіздік жүйесі

Қабат санына қарамастан, үйде өрт дабылы болуы тиіс. Биіктігі 28 метрден асатын үйлерде бұған қоса ішкі өртке қарсы су құбыры, түтін шығару және ауа айдау жүйесі, түтінге қарсы баспалдақ торлары, эвакуациялық шығу жолдары қарастырылуы қажет. Меруерт Өтегенованың айтуынша, көбіне мәселе жүйенің жоқтығында емес, оның формальды түрде орнатылып, іс жүзінде жұмыс істемейтіндігінде болып жатады.

Фото: Depositphotos.com

Егер бұған көз жеткізбесеңіз, кейін олқылықтар анықталған кезде оны ретке келтіру шығындары тұрғындарға ауыртпалық болуы мүмкін. Сондықтан құрылыс салушыдан осы жүйелерді сынақтан өткізу хаттамасын талап етіп қана қоймай, өртке қарсы қорғаныстың жұмыс істеп тұрғанын тексерген жөн.

Лифтілер

Талғат Тәтіковтің айтуынша, лифт әкімдікте ресми түрде тіркелуі тиіс - оның есептік нөмірін сол жерден немесе тұрғын үй инспекциясынан білуге болады.

Фото: © Tengrinews.kz / Маржан Қуандықова

Жабдыққа қызмет көрсету шартын аттестатталған сервистік компаниямен жасасу қажет.

"Лифт жабдығының жұмысында екіжақты сөйлесу байланысын, яғни кабинадан диспетчерлік пункт немесе кезекші қызметкерлермен байланысты тексеру керек. Сондай-ақ кабинада апаттық жарықтандырудың болуына, кабинаның тоқтау дәлдігіне, есік реверсінің жұмысына, яғни есік арасында кедергі болғанда оның автоматты түрде ашылуына назар аударыңыз", - деп нақтылайды Талғат Тәтіков.

Бұдан бөлек, лифттің техникалық куәландыру күнін тіркеу маңызды. Әдетте ол орнатылмас бұрын тексеріледі, бірақ кейін толық тексеру жылына бір рет өткізілуі тиіс.

Шатыр

Шатырдың еңісін, суағарларды, гидрооқшаулағышты өз бетінше немесе маманның көмегімен бағалау қажет.

"Бір ай ішінде құрылыс салушы меншік иелеріне жобалық-сметалық құжаттамадан бөлек, атқарушылық-техникалық құжаттаманы да беруге міндетті. Оның ішінде шатыр жұмыстарын қабылдау актісі бар. Мұнда сіз шатырды сынақтан өткізу нәтижелерін көре аласыз, ол су өткізбеу тұрғысынан тексерілуі тиіс. Егер су ағып кетсе және құрылыс салушы кепілдік мерзімі аясында оны жөндеуден бас тартса, сіз алдын ала фото және видеоға түсіріп алып, МҚСБ-ға жүгінесіз. Мемлекеттік орган тексеру ашып, акт жасауға, нұсқама жазып, құрылыс салушыны бәрін түзетуге мәжбүрлеуге міндетті", - дейді Талғат Тәтіков.

Кепілдік мерзімдері

Қазіргі уақытта жаңа салынған үйлерге берілетін ең төменгі кепілдік мерзімі - екі жыл. Дегенмен Талғат Тәтіков келісімшартқа қарауға кеңес береді. Егер онда кепілдік көрсетілмесе, Азаматтық кодекс бойынша тұрғын үй иесі құрылыс компаниясынан 10 жыл ішінде ақаулар мен кемшіліктерді жоюды талап етуге құқылы.

Ал 2026 жылғы 1 шілдеден бастап жаңа Құрылыс кодексі бойынша жалпы кепілдік мерзімі бес жылға дейін, ал тіреуіш конструкцияларға 10 жылға дейін ұзартылады. Осы кезеңде анықталған кез келген құрылыс ақауларын салушы өз есебінен жоюы тиіс.

Анықтама: Айта кететін жайт, жаңа мерзімдер тек 2026 жылғы 1 шілдеден кейін пайдалануға берілетін үйлерге ғана қатысты. Оған дейін бой көтерген көпқабатты үйлер үшін бұрынғы ережелер қолданылады.

"Жекелеген элементтер бойынша ерекшеліктер бар. Лифт пен сорғы секілді жабдықтар өндірушінің кепілдігімен жүреді - бұл көбіне үш жыл шамасында. Тұрақты қызмет көрсетуді талап ететін және қызмет ету мерзімі басқарушы компанияға байланысты болатын торапқа құрылыс салушының бес жылдық кепілдік беруі қиын", - деп толықтырды Диляра Сейтнұрова.

Талғат Тәтіков құрылыс салушы жабдықтарды кепілдік мерзімі жаңа Құрылыс кодексінің талаптарына сәйкес келетін өндірушілерден сатып алуы керек деп есептейді.

Тұрғын үй кешеніне қарыз қалмағанын тексеріңіз

Тұрғындар үйге қоныстанған кезде құрылыс салушының жұмыстарды әлі де аяқтап жатуы жиі кездеседі, бұл ретте олар, мысалы, дәнекерлеу жұмыстары үшін едәуір мөлшерде электр энергиясын тұтынады. Алматылық басқарушы компаниялардың бірінің директоры Вадим Ивановтың айтуынша, компания бұл шығындарды тұрғын үй иелеріне "іліп қояды". Уақыт өте келе тұрғын үй кешенінде қарыз пайда болуы мүмкін.

"Сондықтан басқарушы компания немесе МИБ бірден ортақ үйлік есептеу аспаптарының қайда орналасқанын, электр энергиясын бөлу нүктесінің қай жерде екенін көріп, оның көрсеткіштерін тексеріп, оған тұрғындардан басқа ешкімнің қосылмауын қадағалағаны жөн. Егер құрылыс салушы қосылғысы келсе, ол ресурсты пайдаланып, бірақ ақысын кейін өзі төлеуі үшін бөлек тармақ немесе аспап орната алады", - деп кеңес береді Вадим Иванов.

Түйіндесек, сарапшылар кілт алғаннан кейін құрылыс салушыны кемшіліктерді түзетуге мәжбүрлей алатын уақытты жоғалтпауға кеңес береді. Спикерлердің пікірінше, тек пәтерді тексерумен шектелмеу маңызды. Көршілермен бірігіп, бүкіл нысанның негізгі "проблемалы" тұстарын қарап шыққан дұрыс. Сонда кейін компанияның соңынан жүгіріп, соттасып жүрудің қажеті болмайды.

Аударған: Дина Шәріпхан