Тұрғын үйді сатып алу сату шартын нотариуста жасау міндетті емес. Нені білу керек?

Qazaq24.com, Tengrinews.KZ дереккөзінен алынған мәліметтерге сүйене отырып ақпарат бөліседі..

Қазақстанда жылжымайтын мүлікті сату немесе сатып алу үшін нотариусқа бару міндетті емес. Мәмілені рәсімдеп, тұрғын үйге құқықты Халыққа қызмет көрсету орталығы (ХҚКО) арқылы да тіркеуге болады. Қазақстандықтар бұл құқықты пайдаланып жүр, бірақ мұндай рәсімдеудің өз ерекшеліктері бар екенін білу қажет. ТengriНome типтік сатып алу-сату шартында не болуы керек екенін, оны өзгертуге бола ма және нотариуссыз жасалған мәміленің қандай қауіптері бар екенін зерттеп көрді.

Қандай жағдайда жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарты нотариус арқылы рәсімделеді?

Республикалық нотариаттық палата мәліметінше, 2025 жылы Қазақстанда жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату бойынша 632 мыңнан аса шарт куәландырылған. Соның ішінде:

пәтерлер бойынша - 353 770; үйлер - 120 168; жер учаскелері - 80 993; саяжайлар, гараждар және өзге де жылжымайтын мүлік - 77 603.

Бұл ретте заңнама қазақстандықтарды мәмілені нотариуста куәландыруға міндеттемейді, деп растады палатадағылар.

"Қазақстан Республикасының заңнамасы жылжымайтын мүлікті сатып алу-сатудың жекелеген шарттарын жай жазбаша нысанда жасауға жол береді. Заң тараптарға сатып алу-сату шартын өз бетінше дайындап, меншік құқығының ауысуын мемлекеттік тіркеуге жүгінуге мүмкіндік береді. Дегенмен жылжымайтын мүлікті ипотекалық қарыз арқылы сатып алу кезінде шартты нотариаттық куәландыру, әдетте, банктердің міндетті талабы саналады", - деп нақтылады палата өкілдері.

Сонымен қатар меншік құқығын тіркеу міндетті түрде ХҚКО-да жүргізілуі тиіс.

Тұрғын үйді сатып алу-сату шартын нотариуссыз қалай жасасуға болады?

"Азаматтарға арналған үкімет" мемлекеттік корпорациясы TengriHome тілшісіне ХҚКО-ға бармас бұрын қандай құжаттар пакетін жинау керек екенін айтып берді.

Жеке тұлғалар арасындағы мәміле үшін:

сатушы мен сатып алушының жеке басын куәландыратын құжаттар; сатушының меншік құқығын растайтын жылжымайтын мүлік нысанына құқық белгілейтін құжат; жер учаскесіне сәйкестендіру құжаты (жеке тұрғын үйді немесе жер учаскесі бар өзге де нысанды иеліктен шығару кезінде); егер мүлік ортақ бірлескен меншікке жататын болса, жұбайының (зайыбының) нотариаттық куәландырылған келісімі немесе тұлғаның тіркелген некеде тұрмайтындығы туралы еркін нысандағы өтініші.

Егер пәтерді құрылыс салушыдан сатып алсаңыз:

Егер сатушы ретінде құрылыс компаниясы әрекет етсе, мәміле заңды тұлға атынан рәсімделеді. Сондықтан құжаттарды тапсыру кезінде осы компанияның басшысы немесе оның уәкілетті өкілі қатысуы тиіс.

"Егер құрылыс салушының мүддесін сенімді тұлға білдірсе, шартқа қол қоюға, мәміле жасауға және мемлекеттік тіркеуге құжаттарды тапсыруға өкілеттік беретін сенімхат ұсыну қажет", - деп түсіндірді "Азаматтарға арналған үкімет" өкілдері.

Тұрғын үйді сатып алу-сату шартын қалай дайындауға болады?

Шартты өз бетіңізше дайындауыңызға болады. Немесе оны құрастыруға ХҚКО-да көмектеседі, деп сендірді "Азаматтарға арналған үкімет".

Фото: depositphotos.com

Бұл ретте мемлекеттік корпорация сатып алушы мен сатушы құжатты дайындау тәсілін өздері анықтайтынын және оның мазмұны үшін жауапкершілік көтеретінін атап өтті.

Айтпақшы, ХҚКО-да шартты дайындау қызметі ақылы:

жеке тұлғалар үшін - 11 000 теңге; заңды тұлғалар үшін - 15 000 теңге.

Бірақ екі нұсқа да - шартты өз бетінше жасау да, оны ХҚКО-да дайындау да - максималды қорғанысты қамтамасыз етпейтінін түсіну керек.

"ХҚКО қызметкерлері көбіне заңгер емес. Оларға барлық деталь мен ерекшеліктер ескерілген шартты құрастыру бойынша кеңес беру қиын болуы мүмкін. Ал егер сіз интернеттегі үлгі негізінде жасалған өз шартыңызбен келсеңіз, онда көбінесе нысанның жай-күйінің егжей-тегжейлі сипаттамасы, бөліп төлеу немесе кезең-кезеңімен төлеу шарттары, мерзімдерді бұзғаны үшін айыппұл санкциялары, шартты бұзу шарттары болмауы мүмкін. Тараптар бұл тармақтардың барлығын өз бетінше қосуға құқылы және заң бұған рұқсат береді", - деп ескертті заң кеңесшісі Фарид Алиев.

Тәуекелдерді қалай азайтуға болады: сатып алу-сату шартында тағы нелерді көрсету керек?

Екі жағдайда да маңызды тармақтарды тексеру қажет:

Тараптардың толық деректері (Аты-жөні, ЖСН, мекенжайы). Нысанның нақты сипаттамасы: мекенжайы, алаңы, кадастрлық нөмірі. Мәміле бағасы цифрмен және жазбаша. Баға төмендетілген емес, нақты болуы тиіс.

Заңгер Фарид Алиев мысал келтіреді. Мәселен, пәтердің құны 50 миллион теңге тұрады. Бірақ келісімшартта 35 миллион деп көрсетіп, қалған соманы жеке табыс салығын төлемеу үшін сатушыға қолма-қол береді. Өйткені ЖТС төлеу туралы талап бұрын сатып алынған бағасынан қымбатқа екі жыл ішінде қайта сатылған жылжымайтын мүлікке қолданылады.

"Айталық, кейінірек бұрынғы иесі мәмілені жарамсыз деп танығысы келеді. Ол мұны алдау арқылы жасағанын айтуы мүмкін. Егер бұған дәлел болса, сот бәрін бастапқы қалпына келтіруге міндеттей алады. Яғни, сіз пәтерді бұрынғы иесіне қайтарасыз, ал сізге келісімшарт бойынша төлеген ақшаңыз қайтарылуы тиіс. Осылайша, қолма-қол берген соманы қайтара алмай қаласыз. Сондықтан тұрғын үйдің нақты құнын көрсеткен дұрыс", - деп кеңес берді Фарид Алиев.

Сондай-ақ келісімшартта мыналарды көрсету маңызды:

Төлем тәртібі мен мерзімі. Егер сіз сатушы болсаңыз, Фарид Алиев құжатта ақшаны алудың нақты тәртібін бекітуге кеңес береді: алдын ала төлем (егер болса) қанша болады; соңғы төлем қашан жасалады; меншік құқығының ауысу шарттары (тек сома толық алынғаннан кейін). Егер кепілпұл мен бөліп төлеу қарастырылса, төлеу шарттары. Бастапқы соманың көлемін және қалған бөлігі түсуі тиіс кезеңді көрсету қажет. Нысанды тапсыру және қабылдау-тапсыру актісіне қол қою күні. Ауыртпалықтардың, кепілдің, тыйымдардың жоқтығы. Егер сіз сатып алушы болсаңыз, сатушының жасырын ауыртпалықтар үшін жауапкершілігі және меншік құқығында мәселе туындаса, ақшаны қайтару арқылы келісімшартты бұзу құқығы туралы тармақты қосыңыз.

Анықтама: Жасырын ауыртпалық - бұл сатып алушы үшін "көрінбейтін" шектеулер. Мәселен, коммуналдық қызметтер үшін үлкен қарыздар. Олар кейін жаңа иесіне "мұра" болып қалады. Бірақ ең қауіптісі - сіз бейхабар болуыңыз мүмкін үшінші тұлғалардың талаптары.

"Айталық, бұл ескі үйдегі пәтер. Ол бірнеше рет қайта сатылған болуы мүмкін. Мәміле аяқталғаннан кейін, мысалы, бір жыл өткен соң, пәтердің ең алғашқы иесі пайда болып, бастапқы мәмілені жарамсыз деп тану туралы сотқа шағым түсіруі мүмкін. Ол сатушыдан ақша алмағанын немесе сыйға тарту шартын алдау арқылы жасағанын алға тарта алады. Егер ең алғашқы мәміле жарамсыз деп танылса, кейінгілері, соның ішінде сіздікі де жарамсыз болып қалуы мүмкін", - деп түсіндірді Фарид Алиев.

Егер келісімшартта сатушының жасырын ауыртпалықтар үшін жауапкершілігі жазылса, бұл сізді бұрынғы иелерімен соттасудан құтқармаса да, жылжымайтын мүлік үшін төленген ақшаны қайтару процесін жеңілдетеді.

"Айтпақшы, келісімшартта пәтерге үшінші тұлғалар тарапынан талаптар қойылып, мәміленің күші жойылуы салдарынан жылжымайтын мүлікті сатып алушы баспанасыз қалған жағдайда, оған сатушы тарапынан өтемақы мен айыппұл төленетінін де көрсетуге болады", - деп толықтырды Фарид Алиев.

Немесе пәтер үшін бұрын төленген ақшаны қайтару тұрғын үйдің нарықтық құнын ескере отырып жүзеге асырылатынын көрсетуге болады.

"Мысалы, сіз пәтерді бастапқыда 50 миллион теңгеге сатып алдыңыз. Бір жылдан кейін бұрынғы иесі сотқа шағым түсіріп, мәмілені жарамсыз деп танытты. Сіз нысанды қайтаруыңыз керек, ал сізге ақшаңызды қайтаруы тиіс. Бірақ қазір бұл пәтер 65 миллион теңге тұрады. Сонда сізге осы сома қайтарылуы керек. Мен мұндай жайттарды бәрібір жазып қояр едім, бұл мәміленің екінші жағын тәртіпке салады", - дейді Фарид Алиев.

Келісімшартты тексеру және жылжымайтын мүлікті ХҚКО-да тіркеу

ХҚКО қызметкері келісімшарттағы барлық деректің дұрыстығын, екі тараптың оның көзінше қойған қолдарының түпнұсқалығын тексеруге міндетті. Сондай-ақ, "Азаматтарға арналған үкімет" мемлекеттік корпорациясы нақтылағандай, ол сатушы мен сатып алушының әрекетке қабілеттілігін және олардың ерік-жігерінің сәйкестігін тексеруі тиіс. Содан кейін құжаттың екі данасына белгі мен қол қояды.

Одан әрі тараптар меншік құқығын мемлекеттік тіркеуге өтініш береді.

"Мемлекеттік қызмет көрсету нәтижесі бойынша өтініш берушіге мемлекеттік тіркеудің жүргізілгені туралы хабарлама немесе дәлелді бас тарту беріледі", - деп нақтылады мемлекеттік корпорация өкілдері.

Пәтерге немесе жеке тұрғын үйге меншік құқығын тіркеу қызметінің құны:

жеке тұлғалар үшін - 1 755,87 теңге; заңды тұлғалар үшін - 2 116,36 теңге. Тіркеу қанша уақыт алады және процесті тездетуге бола ма?

Меншік құқығы әдетте өтініш ХҚКО-ға түскен сәттен бастап бір жұмыс күні ішінде тіркеледі. Құжаттарды қабылдау күні көрсетілген мерзімге кірмейді. Ал бұл қызметті көрсетудің жеделдетілген тәртібі қарастырылмаған.

Нотариуспен немесе онсыз мәміле жасау: нені ескеру керек?

Республикалық нотариалдық палата келісімшарттың қарапайым жазбаша нысанында оның дұрыс жасалуына, құжаттардың толық тексерілуіне және ықтимал құқықтық салдарларға бүкіл жауапкершілік толығымен мәмілеге қатысушылардың өздеріне жүктелетінін еске салды.

"ХҚКО қызметкерлері мемлекеттік тіркеу үшін құжаттарды қабылдауды жүзеге асыратынын, алайда мәмілеге қатысушы тарап болып табылмайтынын да ескеру қажет. Олардың міндетіне шарт талаптарын талдау, тараптарға құқықтық салдарларды түсіндіру, алдау, жаңылысу немесе психологиялық қысым белгілерінің бар-жоғын тексеру кірмейді. Олар шарттың мазмұны мен жасалатын мәміленің заңдылығы үшін мүліктік жауапкершілік арқаламайды", - деді палатадағылар.

Ал нотариус сатушы мен сатып алушының жеке басын анықтайды, олардың әрекет қабілеттілігі мен өкілеттіктерін тексереді, мәміленің заңдылығын, шектеулер мен ауыртпалықтардың бар-жоғын талдайды, шарттың құқықтық салдарларын түсіндіреді.

"Сонымен қатар, нотариус нотариалдық іс-әрекеттің заңсыз жасалуы салдарынан келтірілген зиян үшін заңда көзделген мүліктік жауапкершілікте болады, ал оның кәсіби қызметі міндетті түрде сақтандырылуға тиіс", - деп түйіндеді палата өкілдері.

Фарид Алиев ескертеді: сізге мәмілені нотариуссыз және ХҚКО-дан тыс жерде ресімдеу, мәселен, жай ғана қағазға "пәленше пәленшеден шартты сомаға пәтер немесе гараж сатып алдым" деп қол қою ұсынылуы мүмкін. Заңгердің пікірінше, мұндай қағазды шарт деп атауға да, тіркеуге де келмейді. Демек, осы жолмен сатып алынған жылжымайтын мүлікті кейін заңдастыра алмайсыз. Қалай болғанда да, таңдау да, жауапкершілік те - өз мойныңызда.

Авторы: Елена Бахарева

Дайындаған: Дина Шәріпхан