Алмас Чукин: В Казахстане инвестиционное жилье это актив на арендном доходе, а не на росте цены

Сделал анализ рынка жилищного строительства и сам удивился. Очень неожиданные открытия сделал для себя, и, думаю, стоит поделиться со всеми. Главное, покупка квартиры в 2008 году и в некоторые годы после этого – худшая инвестиция из возможных, даже с учетом сдачи в аренду.

Но прежде хотелось бы дать оценку экономической политики в этой области. На мой взгляд, она долгие годы целилась не в ту сторону. Для страны, у которой основная когорта населения – люди младше 30 лет, вопрос жилья – номер один. Он не только экономический, но и социальный. Молодая семья со своей крышей, дети, растущие в нормальной обстановке.

На рынке есть две стороны – спрос и предложение. Ошибочность многих лет в политике квадратных метров – это стимулирование спроса. Государство с упорством пыталось решить проблему доступности жилья через доступность денег для его покупки. И денег выходило на рынок много, но стройка не может расти так же быстро, как денежный спрос. В результате во многом получилось, что проценты людям давали льготные, а цены на метры взлетали в премиальную область, и в конечном счете лучше покупателям не стало.

Надо признать, что темпы строительства жилья после финансового дождя, который обрушивался несколько раз после разных мер государства, достигли очень высоких показателей. Мы уже вышли на рекордные 20 млн метров в год, что практически означает метр на человека улучшения жилищных условий. Мы стали строить много, но этого мало. Надо значимо больше, и главное – доступнее.

А в отношении строителей на каждый пряник в их сторону выставлялось семь новых условий, не считая инфляции и роста стоимости труда. Земля дорожает, инфраструктура тоже, разрешения получать стало труднее, а еще от них требуют и соцобъекты включать в проект, и озеленение, и новые требования по качеству. Короче, дешевле их себестоимость не становится, и они перекладывают все эти расходы в стоимость метра. А проблемы с финансированием у них – отдельная история от уровня кредитных ставок до запретов на продажи с котлована.

Так что же делать? Первое, нужна четкая госпрограмма развития городов, старых и новых. И расширение за счет новых территорий, и разумное уплотнение. Не должны воевать строители с общественностью за участок. Это мэрия должна решать и выставлять согласованные земли на конкурсы и аукционы. По инфраструктуре и соцобъектам тоже государство должно найти решения вроде ГЧП. Программа выдачи 2-10 гектаров на ферму или 8-10 соток на частный дом должна быть принята для всех желающих. Земли вокруг много, надо раздать, но раздать разумно, с генпланом, инфраструктурой.

Рост цены на жилье в тенге – в основном из-за инфляции. За 18 лет 1 кв. м в Алматы подорожал в тенге в 2,5 раза, а ИПЦ (Индекс потребительских цен. – Ред.) вырос в 4,7 раза. В реальном выражении цена метра в Алматы на 47% ниже 2008-го, Астана – на 47% ниже 2014-го. Цена недвижимости сама по себе не защищала от инфляции ни в одном из трех городов.

В долларах с 2008 года цена снизилась – это результат обменного курса. В 2015-2016 годах цена в тенге почти не сдвинулась, в долларах упала на 36-39%. Рост в долларах с октября 2025 по апрель 2026-го (+22% Алматы, +29% Астана) на половину – две трети объясняется укреплением тенге (≈540 → ≈470). В тенге Алматы за тот же период +6,7% при инфляции 5,3%.

По соотношению цена/доход доступность лучшая за весь ряд. Парадоксально, но жилье по этому параметру стало доступнее. С середины 2021-го по середину 2025 года медианная зарплата выросла в 1,8-2 раза, цены 1 кв. м – на 36-53%. 50 кв. м в Алматы стоят 7,8 лет медианной зарплаты, в Астане – 5,9, в Шымкенте – 6,5.

При этом по коммерческой ипотеке жилье недоступно. При рыночной ставке около 20% месячный платеж за 50 кв. м в Алматы превышает медианную зарплату (128%), в Астане почти равен ей (97%). По льготной ставке 7% полегче – 58 и 44%. Поэтому доступ к субсидированному кредиту и пенсионным деньгам определяет спрос сильнее, чем доходы.

Самый сильный импульс от госденег – пенсионные изъятия 2021-го. За 12 месяцев с их запуска: Алматы – +34% в тенге (+23% реально), Астана – +26%, Шымкент – +23%, число объявлений упало вдвое. Затем 2022–2025 годы: минус 6,7% реально в год во всех трех городах. Деньги ЕНПФ были капитализированы в цену и съедены инфляцией. Льготная ипотека ("7-20-25", "Баспана Хит", "Наурыз") на вторичке сказалась впрямую, но не сразу и заметно слабее. Ее след виден в отношении цен первички и вторички: в годы этих программ новостройки дорожали относительно вторички.

В Казахстане инвестиционное жилье – это актив на арендном доходе, а не на росте цены. Покупка в 2017–2021 годах давала 15-16% в год (цена + чистая аренда) против 10-11% по депозиту. Покупка в 2022-2025 годах дает реальный ноль и проигрывает депозиту под 14-17%. Вся реальная доходность квартиры как актива за период с 2008 года держится на аренде.

Льготная ипотека стала всем рынком. За 9 месяцев 2025 года Отбасы выдал 67% новой ипотеки (1,16 из 1,72 трлн тенге), коммерческая ипотека при базовой ставке 16-18% почти остановилась. Значит, цену на рынке задает тот, у кого есть доступ к льготным 5-7%, а решения правительства по лимитам программ напрямую двигают цены.

Странно ведет себя соотношение цен на первичку и вторичку. По смыслу новое жилье, которое у нас почти всегда в черновой отделке, должно быть существенно дешевле вторички, но оно не сильно отличается и часто приближается по стоимости. Причина, скорее всего, в кредитах. Но и объективно оно дорожает, больше половины нового жилья – это монолит, который дороже.

Ну и в завершение интересный инвестиционный секрет. Количество объявлений на "Крыше" – самый лучший индикатор цен. Если количество объявлений падает, жди через 3-4 месяца роста цен.