Пальцем в небо, и то мимо

Каждый месяц примерно 10-го числа Бюро национальной статистики (БНС) публикует количество сделок купли-продажи недвижимости со средними ценами за“квадрат”, а эксперты и СМИ вслед за этим уверенно рассуждают о трендах рынка жилья: цены выросли, продажи упали, аренда пошла вверх или вниз. Только все эти рассуждения строятся на довольно зыбкой поч­ве. 

Считают регистрации, а не реальные сделки

Мы стали выяснять, каким образом идет сбор жилищной статис­тики. В ответе на наш запрос Бюро национальной статистики прямо говорит: “Бюро на ежемесячной основе формирует информацию о количестве зарегистрированных сделок купли-продажи жилья на основании административных данных, предоставляемых НАО “Государственная корпорация “Правительство для граждан”. Данный статистический показатель отражает только количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья”.

Ключевое слово здесь - “зарегистрированных”. В статистику попадает момент, когда человек пришел к нотариусу и оформил переход права собственности. А реальная договоренность о покупке могла состояться намного раньше.

Типичная ситуация последних лет: человек бронирует квартиру в строящемся доме или заключает предварительный договор. Деньги уже уплачены (или почти уплачены), по сути, сделка состоялась. Но в официальную статистику она попадет только тогда, когда дом сдадут в экс­плуатацию и стороны оформят уже “настоящий” договор купли-продажи. Между этими событиями могут пройти месяцы, а иногда и годы.

И это касается даже абсолютно белых продаж недостроенного жилья по договорам долевого участия (ДДУ). Эти сделки тоже ждут, когда дом будет достроен, введен в эксплуатацию и дольщикам сообщат, к какому нотариусу идти, чтобы обменять свой ДДУ на договор купли-продажи.

Бюро, надо отдать ему долж­ное, честно признает, что не знает характера сделок. В ответе прямо рекомендуется обращаться в “Правительство для граждан”, если нужны сведения “по вопросам сделок с жильем по видам и основаниям перехода права собственности (купля-продажа, дарение, наследование, сделки в рамках реновации и другие)…”

То есть официальная цифра продаж - это просто счетчик регистраций. Она не различает обычную рыночную сделку, переуступку, дарение и, что особенно важно, оформление компенсации за жилье, изъятое под снос.

В последнее время статистика фиксирует всплеск продаж именно домов. Природа этих скачков не объясняется БНС. Люди думают: “О, на дома хороший спрос!” Хотя вполне возможен сценарий, при котором значительная часть продаж ИЖС - это вовсе не реальные покупки-продажи, а вынужденное оформление договоров с оператором принудительного изъятия участков, ведь компенсацию хозяину попавшего под снос дома начинают выплачивать только после того, как он подпишет у нотариуса договор купли-продажи. И в статис­тике это выглядит как обычная сделка.

В результате мы имеем довольно точный счетчик заре­гис­трированных переходов права собственности за прошедший месяц, но довольно приблизительное представление о реальном рынке за тот же отчетный период. Особенно в то время, когда растет доля нерыночных и серых операций, сопровождаемых ошибочными от незнания ситуа­ции выводами “экспертов”.

Цены тоже на глазок

С ценами ситуация еще более показательная. Официальные средние цены и индексы цен на новое жилье, перепродажу квартир и аренду публикуются бюро каждый месяц. Однако эти цифры точно так же не отражают фактических цен совершенных сделок.

В ответе на прямой вопрос бюро дало предельно четкие формулировки: “Данные не отражают фактические цены совершенных (зарегистрированных/нотариально удостоверенных) сделок купли-продажи жилья”. И далее: “Фактические скидки, рассрочки, занижение стоимости в договорах, сделки, совершенные без полной регис­трации или с использованием серых схем, не учитываются”.

Откуда тогда берутся цифры? Согласно методике построения индекса цен на рынке жилья и ответу бюро, наблюдение ведется по выборочному кругу организаций (включая строи­тельные компании); по объявлениям, размещенным на специализированных интернет-ресурсах.

Иными словами, официальная статистика основывается в основном на ценах, указанных в объявлениях, и на данных застройщиков. Разница между тем, что продавцы просят, и тем, за сколько в итоге продают недвижимость (с учетом торгов, рассрочек и серых схем), остается за пределами официальных цифр.

C помощью таких объявлений с миллиардными ценами можно поднять “среднюю температуру” рынка

И самое страшное, что в любой момент эти цифры можно развернуть куда угодно, пуб­ликуя фейковые объявления. Можно нарисовать как рост цен, так и их падение всего за пару часов. А потом эти художества на полном серьезе будут обсуж­даться участниками рынка.

И все это не ошибка методологии. Это ее осознанное ограничение. Только обыватели, наслушавшиеся “экспертов”, об этом не знают.

Аренда: почти полностью на объявлениях

Еще более ярко ограничения официальной статистики проявляются на рынке аренды. Абсолютное большинство договоров о сдаче жилья между физическими лицами в Казахстане не проходит обязательную государственную регистрацию. Соответственно, административных данных о реальных суммах аренды просто не существует.

Бюро в своем ответе так же честно указывает, откуда ежемесячно черпает информацию: “Источником первичных данных являются объявления на одно-, двух-, трехкомнатные квартиры, размещаемые в средствах массовой информации и на интернет-ресурсах. Сбор информации осуществляется… путем парсинга данных”.

Парсинг - это автоматический сбор информации с сайтов. В случае со статистикой аренды бюро просто выгружает объявления с сайта, где они опубликованы: программу запускают, и она сама как бы объективно собирает цены из открытых объявлений.

Данные подбиваются на 20-е число отчетного месяца по актуальным объявлениям. Выборки довольно большие: в августе 2026 года, например, по Алматы учитывалось более 4500 котировок, по Астане - свыше 1700, по Шымкенту - более 1400. Но для порталов недвижимости 20-е число каждого месяца - это секрет Полишинеля. К этой дате в несколько кликов можно обеспечить любую статистику.

Тем более что бюро не использует данные налоговых органов о людях, сдающих жилье, и не располагает информацией об общем количестве объектов, реально представленных на арендном рынке. Статистичес­кий регистр жилищного фонда тоже не помогает - он не содержит сведений о том, сдается объект или нет.

В результате никто не может достоверно знать, насколько близка к реальным договоренностям между собственником и квартирантом официальная средняя стоимость аренды. Это просто усредненная цена предложения из открытых объявлений.

Официальная статистика рынка жилья в Казахстане честно делает то, что может: считает зарегистрированные сделки и фиксирует цены предложения из доступных источников. Проблема в том, что значительная часть рынка, особенно вторичка и аренда, остается в серой зоне. А серый рынок по определению не может давать белых цифр.

Тем не менее каждый месяц эксперты и СМИ уверенно рассуждают о трендах рынка жилья, выдумывая красивые обоснования про тренд отложенного спроса или еще что-нибудь. А откуда на самом деле берутся все обсуждаемые цифры, мы с БНС уже объяс­нили: сделка могла состояться год назад, а в отчет попала только сейчас. Характер операций (рынок, изъятие под снос, дарение, реновация) при этом не различается. И официальные цены на жилье - это в основном цены предложения из объявлений и данные застройщиков. А аренда почти полностью строится на парсинге объявлений.

В итоге можно сколько угодно с умным лицом мусолить рост или падение рынка, в то время как текущая реальность будет совершенно противоположной данным статистики. А мы на таких расчетах еще и разрабатываем какие-то стратегии и программы.

Игорь НЕВОЛИН, автор проекта “Домовая книга”, фото Владимира Третьякова, Алматы

0