Баспана нарығының бүгінгі бейнесі

Қазақстандағы тұрғын үй жинақ банкі бұрын ипотека рәсімдеуге жарамай келген кейбір баспаналарды енді несие арқылы сатып алуға мүмкіндік берді. Атап айтқанда, панельді үйлердің рұқсат етілетін пайдалану мерзімі 50 жылдан 60 жылға дейін ұзартылды. Сонымен қатар белгілі талаптарға сәйкес салынған SIP-панельден тұрғызылған жеке үйлер де банк кепілдігіне қабылданатын болды. Сарапшылардың пікірінше, бұл өзгеріс екінші нарықтағы баспаналардың айналымын жандандырып, сатып алушылардың таңдауын көбейтуі мүмкін.

Бұған дейін панельді және бетон негізіндегі үйлердің пайдалану мерзімі 50 жылдан аспаған жағдайда ғана оларды кепіл ретінде қабылдайтын. Соның салдарынан 1960-1970 жылдары салынған көптеген пәтер ипотекалық бағдарла­маларға қатыса алмай келген еді.

Жаңа талапқа сәйкес бұл шектеу 60 жылға дейін ұзартылды. Яғни енді 1966 жылдан бері пайдалануға берілген панельді тұрғын үйлердегі пәтерлер де ипотека арқылы сатып алынуы мүмкін. Бұл әсіресе кеңестік кезеңде салынған тұрғын үй қоры басым қалалар үшін маңызды өзгеріс саналады.

Банк тағы бір жаңашылдық енгізді. Бұрын кепіл ретінде қабылданбаған SIP-панельден салынған жеке үйлер енді бірқатар талап орындалған жағдайда ипотекаға жарамды болады. Ол үшін үйдің пайдалануға берілгеніне бес жылдан аспауы, сертификатталған құрылыс материалынан салынуы, іргетасының капиталды болуы, толық әрленуі және барлық инженерлік коммуникацияларға қосылған болуы қажет.

Бұл өзгерістер сатып алушылардың таңдау мүмкіндігін кеңейтіп қана қоймай, бұрын сұранысы төмен болған тұрғын үйлердің нарықтағы өтімділігін де арттыруы ықтимал.

Екінші нарыққа әсері қандай болмақ?

Дегенмен талаптардың жеңілдеуі баспа­на іздеп жүрген азаматтардың таңдауын кеңейткенімен, бұл өзгеріс тұрғын үй бағасының төмендеуіне алып келе ме деген сұрақ қатар туындайды. Соңғы айларда базалық мөлшерлеменің төмендеуі, бастапқы нарықтағы мәмілелер санының азаюы және сатып алу белсен­ділігінің бәсеңдеуі тұрғын үй арзандайды деген пікірлерді күшейткен еді. Алайда нарықтағы негізгі үрдістерге қарасақ, бағаның айтарлықтай төмендеуіне негіз болатын факторлар әзірге байқалмайды. Керісінше, ипотекаға қолжетімді тұрғын үй санының артуы белгілі бір сегментте сұранысты сақтап қалуы да мүмкін.

Qazaq Expert Club-тың жылжымайтын мүлік саласындағы сарапшысы Диляра Сейтнұрованың айтуынша, 2026 жылдың екінші жартысында Қазақстанның ірі қалаларында тұрғын үй бағасы негізінен қазіргі деңгейін сақтайды немесе баяу өседі. Яғни нарықта күрт қымбаттау да, жаппай арзандау да күтілмейді.

Сарапшы мұны бірнеше экономикалық фактормен байланыстырады. Ең алдымен, биылдан бастап құрылыс компаниялары тұрғын үйді сату кезінде 16 пайыздық қосылған құн салығын төлейді. Бұл шығын құрылысшылар үшін қосымша қаржылық жүктеме болғандықтан, оның белгілі бір бөлігі баспана бағасына әсер етеді. Оның үстіне мердігер ұйымдарға қатысты салықтық өзгерістер де құрылыс құнын төмендетпей, керісінше, өсіріп отыр.

«Мен тұрғын үй бағасының айтарлықтай төмендеуіне негіз көріп тұрған жоқпын. Керісінше, қазіргі жағдай бағаның сақталу­ына көбірек ықпал етеді. Құрылыс компаниялары жаңа салықтық талаптарға алдын ала бейімделіп, бағаларын өткен жылдан бастап қайта қарай бастады. Сондықтан бүгінгі баға – осы өзгерістердің белгілі бір деңгейде нарыққа сіңген нәтижесі», – дейді Диляра Сейтнұрова.

Сарапшының пікірінше, құрылыс саласындағы шығындардың артуы уақытша құбылыс емес. Құрылыс материалдары, еңбек ресурстары және инженерлік жұ­мыстар қымбаттаған жағдайда, девело­пер­лер бұл шығындарды тұрғын үйдің түпкілікті бағасына енгізуге мәжбүр болады.

Ұсыныс шектеулі, сұраныс толық жоғалған жоқ

Тұрғын үй нарығындағы бағаның тұрақты қалуына әсер ететін тағы бір маңызды фактор – жаңа құрылысқа арналған жердің және инженерлік инфра­құрылымның шектеулігі.

Мәселен, Алматыда құрылыс салуға жарамды аумақтардың азаюы мен сейс­микалық талаптардың күшеюі жаңа жоба­ларды іске асыруды күрделендіріп отыр. Сондықтан қалада жаңа шағынаудан­дар салудан гөрі қолданыстағы аумақтарды қайта жаңғыртуға басымдық беріліп келеді.

Ал Астанада жер қоры жеткілікті болғанымен, негізгі мәселе инженерлік желілердің өткізу қабілетіне тіреледі. Сарапшылардың бағалауынша, елордада жыл сайынғы тұрғын үйге деген сұраныс пайдалануға берілетін жаңа үйлер көлемінен шамамен 15-20 пайызға жоғары. Бұған халық санының тұрақты өсуі мен ішкі көші-қон да ықпал етеді.

Шымкент пен басқа өңірлерде жер телімдері болғанымен, олардың барлығы қажетті сумен, электрмен және жылумен қамтылмаған. Инженерлік инфра­құрылымды дамытуға кететін шығын жаңа тұрғын үйдің өзіндік құнын арт­тырады.

Бұған қоса, биыл күшіне енген жаңа Құрылыс кодексі де нарыққа әсер етпек. Енді жобаларды келісу мен сараптамадан өткізуге қойылатын талаптар күшейіп, кейбір құрылыс жобаларының іске асу мерзімі ұзаруы мүмкін. Бұл жаңа ұсыныс­тың қысқаруына ықпал етіп, бағаның төмендеуіне емес, қазіргі деңгейде сақта­луына әсер етеді.

Бағаның беталысы қалай?

Сарапшының айтуынша, қайталама тұрғын үй нарығында да айтарлықтай өзгеріс болмайтын секілді. Бұған бірнеше себеп бар. Соның бірі – көптеген меншік иелері бұрын төмен пайызбен рәсімделген ипотекаларын сақтап қалуды жөн көреді. Сондықтан олар пәтерін сатуға асықпайды.

Ұлттық статистика бюросының дерегіне сәйкес, 2026 жылдың маусымында Алма­тыда қайталама нарықтағы бір шаршы метрдің орташа бағасы шамамен 741 мың теңгені құраса, бастапқы нарық­тағы баға 720 мың теңге деңгейінде болған. Яғни екі сегмент арасындағы айырмашы­лық айтарлықтай қысқарған.

Сонымен бірге сарапшы бағаға ықпал етуі мүмкін тәуекелдерді де атап өтеді. Зейнетақы жинақтарын пайдалану талап­тарының өзгеруі тұрғын үйге деген сұра­нысты біршама әлсіретуі ықтимал. Сондай-ақ базалық мөлшерлеме төмен­дегенімен, ипотекалық несиелер әлі де қымбат күйінде қалып отыр. Егер инфля­ция күткендей баяуламаса, ақша-кредит саясатының одан әрі жұмсаруы кейінге қалуы мүмкін.

Дегенмен мұның бәрі тұрғын үй бағасының жаппай төмендеуіне жет­кілікті негіз бола алмайды. Сарапшы­ның пікірінше, ол үшін бір мезгілде бір­неше шарт орындалуы қажет: құрылыс көлемі айтарлықтай артуы, ұсыныс көбейіп, құрылыс құны арзандауы және сатып алушылардың белсенділігі ұзақ уақыт бойы төмен болуы тиіс. Қазіргі жағдайда бұл факторлар қатар байқалмай отыр.

Осы тұрғыдан алғанда, Отбасы банктің ипотекалық талаптарды жеңілдетуі екінші нарықтағы баспаналардың қолжетімділігін арттырғанымен, тұрғын үй бағасының күрт арзандауына себеп болады деуге негіз жоқ. Керісінше, ипотека арқылы сатып алуға болатын пәтерлердің көбеюі нарықтағы мәмілелерді жандандырып, сұранысты белгілі бір деңгейде сақтап қалуы ықтимал.

Кәмила ДҮЙСЕН