Баспана қымбаттап, сұраныс төмендеді: 2026 жылдың күзіне қарай нарықта не өзгерді

Шаршы метр қымбаттай түсті

ҚР Стратегиялық жоспарлау және реформалар агенттігі Ұлттық статистика бюросының есебіне сәйкес, 2026 жылғы тамызда Қазақстандағы жаңа баспана бағасы шілдемен салыстырғанда 0,6%-ға өсті. Жыл басынан бері баға 6,6%-ға, ал кейінгі бір жылда 13,1%-ға қымбаттады.

Қазір еліміздегі жаңа үйлердің бір шаршы метрі орта есеппен 625 435 теңге тұрады.

Бір айдағы емес, орташа жылдық динамиканы қарастырсақ, бағаның өсуі одан да айқын байқалады. 2026 жылғы қаңтар-тамыз аралығында жаңа баспана бағасы былтырғы сәйкес кезеңмен салыстырғанда 15,1%-ға жоғары болды.

Пәтер бағасы еліміздің екі ірі қаласында ерекше қарқынмен өсіп жатыр. Алматыда бір шаршы метрдің орташа құны 739 762 теңгеге жетіп, бір жылда 16,6%-ға қымбаттады.

Астанада жаңа баспананың бір шаршы метрі орта есеппен 747 116 теңге тұрады. Мұндағы жылдық өсім – 15,9%.

Шымкентте бір шаршы метрдің бағасы 541 676 теңгені құрады. Бір жыл ішінде баспана құны 5,4%-ға өсті.

Баға шарықтап барады, ал мәмілелер саны ілесе алмай отыр

Жылжымайтын мүлік нарығының сарапшысы Диляра Сейтнұрованың пікірінше, жаз мезгілінде бағаның өсуіне бірнеше фактор әсер еткен. Алайда олардың ешқайсысы төлем қабілеті бар сұраныстың толық қалпына келгенін көрсетпейді.

2026 жылғы маусымда Қазақстанда баспана сатып алу-сату бойынша 39 053 мәміле тіркелді. Бұл мамыр айымен салыстырғанда шамамен 28%-ға көп. Осылайша, маусым жыл басынан бергі ең белсенді ай болды.

Алайда шілдеде нарықтағы белсенділік бәсеңдеді. Бір айда 37 158 мәміле жасалды. Бұл маусыммен салыстырғанда 4,9%-ға, ал 2025 жылғы шілдеге қарағанда 6,5%-ға аз.

2026 жылғы қаңтар-шілде аралығында шамамен 225,4 мың мәміле жасалды. Ал 2025 жылдың сәйкес кезеңінде бұл көрсеткіш 258,2 мыңға жуық болған.

Осылайша, биылғы жеті айдың қорытындысы бойынша баспана сатып алу-сату мәмілелерінің саны былтырғы деңгейден шамамен 12,7%-ға төмендеді.

Осы тұста басты сұрақ туындайды: маусым айында нарықта не болды?

Нарық қалпына келе бастады ма, әлде бұл жазғы уақытша белсенділік пе?

Сарапшының пікірінше, сатып алушылар нарыққа ақшаның арзандағанынан немесе көбейгенінен келіп жатқан жоқ. Қазір нарыққа басқа үш фактор ықпал етіп отыр.

Біріншісі – мемлекеттік бағдарламалар. Сұраныс жеңілдетілген қарыздар есебінен сақталып отыр. Ал мөлшерлемесі 22%-дан асатын коммерциялық ипотека халықтың басым бөлігі үшін қолжетімсіз.

Екіншісі – нарықтағы күтулер. Сатып алушылар базалық мөлшерлеменің төмендеуін күтті және несие арзандағанға дейін баспана сатып алуға асықты.

Үшіншісі – баспана бағасының одан әрі өсуінен қауіптену. 2026 жылдан бастап бастапқы нарықтағы тұрғын үйге қосылған құн салығы салынады. Құрылыс құны өсіп жатқандықтан, сатып алушылар болашақта баспана бұдан да қымбаттайды деп қауіптенеді.

"Бір жайтқа назар аударыңыз. Осы факторлардың ешқайсысы халықтың нақты төлем қабілеті бар сұранысына байланысты емес. Бұл – мүмкіндігіне қарай емес, қажеттілік пен есепке негізделген сұраныс", – деді Диляра Сейтнұрова.

Яғни сатып алушылардың бір бөлігі баспана қолжетімді бола түскендіктен емес, керісінше, кейін оның бағасы одан әрі қымбаттайды немесе қаржыландыру шарттары өзгереді деген қауіппен сатып алу туралы шешімін жеделдетуі мүмкін.

Күзде мәмілелер көбейеді, ал жеңілдіктер бола ма?

Диляра Сейтнұрованың пікірінше, нарықтың шын мәнінде қалпына келе бастағанын айтуға негіз болатын деректер әзірге жеткіліксіз.

"Нарық шынымен бетбұрыс жасағанда, баға мен мәмілелер саны бір бағытта қозғалады. Қазір бұл көрсеткіштер бір-біріне қарама-қайшы. Жарты жылда мәмілелер саны азайды, ал баға өсіп жатыр. Бір жыл ішінде бастапқы нарықтағы баспана 14,6%-ға, қайталама нарықтағы тұрғын үй 9,5%-ға қымбаттады. Мәмілелер көлемі азайса да, баға өсе берсе, нарықты сұраныс емес, өзіндік құн мен инфляция алға сүйреп отыр деген сөз", – деді Диляра Сейтнұрова.

Сарапшының болжамынша, алдағы айларда жылжымайтын мүлік нарығындағы негізгі белсенділік Алматы, Астана және Шымкент қалаларында байқалады. Алайда әр қаладағы жағдай әртүрлі өрбиді.

Алматыда күзде нарық жанданады, бірақ мәмілелер саны былтырғы деңгейге жетпейді деп болжанып отыр.

"Бұл – еліміздегі ең қымбат әрі сатып алушылары аса сақ нарық. Көктемде мәмілелер саны орташа көрсеткіштен де қатты төмендеп, қала күту режиміне көшті. Күзде маусымдық фактордың әсерінен нарық қайта жанданады. Алайда сұранысқа сай келетін пәтерлер аз болғандықтан, тапшылық олардың бағасын өсіреді. Мәмілелер саны көбейгенімен, былтырғы деңгейге жетуі екіталай", – деді сарапшы.

Ал Астана үш қаланың ішінде ең белсенді нарық болып қала береді. Мұнда сұраныс басқа қалаларға қарағанда тұрақты. Бұған бір шаршы метр бағасының салыстырмалы түрде төмен болуы, жаңа аудандардың салынуы және халық санының артуы ықпал етеді.

Сонымен қатар елордадағы бастапқы нарықта баспана бағасы бір жылда 19%-ға өскен. Маман мұны нарықтың шамадан тыс қызуы деп бағалады.

"Күзде үш қаланың ішінде Астана нарығы ең белсенді болады. Алайда мәмілелердің көбі ипотека арқылы емес, құрылыс компаниялары ұсынатын бөліп төлеу бағдарламалары бойынша жасалады", – деді Диляра Сейтнұрова.

Шымкенттегі жағдай өзгеше. Бұл – Қазақстандағы халық саны бойынша үшінші ірі қала. Мұнда баспана бағасы төменірек, ал халық саны жылдам өсіп келеді. Сондықтан қаладағы жылжымайтын мүлік нарығы мемлекеттік бағдарламаларға көбірек тәуелді.

"Күзгі маусым мен жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалар Шымкент нарығындағы белсенділікті арттырады. Өсім пайыздық көрсеткішпен есептегенде үш қаланың ішінде ең жоғары болуы мүмкін. Алайда бұл сұраныстың жаңа сапалы деңгейге көтерілгенін емес, бастапқы көрсеткіштің төмен болғанын білдіреді", – деді сарапшы.

Нарықтағы нақты бетбұрыс тек 2027 жылы болуы мүмкін

Сарапшының болжамы орындалса, күзде жылжымайтын мүлік нарығындағы мәмілелер саны жазбен салыстырғанда артады. Алайда бұл нарықтың тұрақты қалпына келе бастағанын білдірмейді.

Жазғы кезеңнен кейін сатып алушылардың белсенділігі артып, маусымдық үрдіс қайталануы ықтимал. Дегенмен қарыз қаражатының қымбаттығы ипотекалық сұранысты одан әрі шектей береді.

Қазір нарықта бір-біріне қарама-қайшы екі үрдіс байқалады. Бір жағынан, мәмілелер саны былтырғы көрсеткіштен төмен. Екінші жағынан, баспана бағасы өсуін жалғастырып жатыр.

Диляра Сейтнұрованың бағалауынша, бұл жағдайды, ең алдымен, қарыз қаражатының арзандауы өзгерте алады. Сондықтан жылжымайтын мүлік нарығы үшін алдағы бірнеше айға қарағанда 2027 жылдың басы маңыздырақ кезең болмақ.

Егер базалық мөлшерлеме төмендей бастаса, ипотекалық қаржыландыру құны да біртіндеп арзандауы мүмкін. Сонда нарықта сұранысты арттыратын жаңа фактор – қолжетімді қарыз қаражаты пайда болады.

Бұған дейін инфляция мен базалық мөлшерлеменің Қазақстандағы баспана құнына қалай әсер ететіні туралы жазған едік.