Базалық мөлшерлеме төмендеді: Қазақстанда баспана арзандай ма

Сатып алушылар азайды, пәтерлер қымбаттады

Шілдеде Қазақстанда тұрғын үйді сатып алу-сату бойынша 37 158 мәміле тіркелді. Бұл маусыммен салыстырғанда 4,9%-ға, ал 2025 жылғы шілдеге қарағанда 6,5%-ға аз.

Алайда сатып алушылар белсенділігінің төмендеуі бағаның өсуін әзірге тоқтатқан жоқ. Бір жылда бастапқы нарықтағы баспана 14,6%-ға, ал қайталама нарықтағы тұрғын үй 9,5%-ға қымбаттады.

Жаңа салынған үйлердің бағасы еліміздің екі ірі қаласында айтарлықтай өсті. Астанада жылдық өсім 19,1%-ды, Алматыда 16,6%-ды құрады.

Жылжымайтын мүлік жөніндегі сарапшы Эльвира Сағандықованың айтуынша, қазіргі баға өсіміне тұрғын үйге деген жаппай сұраныс себеп болып отырған жоқ. Нарыққа құрылыс шығындарының артуы, инфляция, салық талаптарының өзгеруі, ұсыныстың шектеулі болуы және ипотека нарығының ерекшеліктері қатар әсер етіп отыр.

"Сондықтан базалық мөлшерлеменің төмендеуі өздігінен баспана бағасының бағытын бірден өзгерте алмайды", – деп атап өтті Эльвира Сағандықова.

Қазіргі төмендеу неліктен айтарлықтай өзгеріс әкелмейді

2026 жылғы 4 қыркүйекте Ұлттық банк базалық мөлшерлемені жылдық 16,75%-дан 16,25%-ға дейін төмендетті. Алайда бұл шешім баспана сатып алушылар үшін ипотеканың бірден айтарлықтай арзандайтынын білдірмейді. Өйткені базалық мөлшерлеме тұрғын үй несиесінің пайыздық мөлшерлемесі емес. Банктер ипотека шарттарын белгілеу кезінде қаражат тарту құнын, тәуекелдерді, маржаны және нақты бағдарламаның талаптарын ескереді.

Егер қазіргі шешім ақша-кредит саясатын ұзақ уақыт бойы жұмсарту кезеңінің бастамасына айналса, жағдай мүлде басқаша өрбуі мүмкін. Мұндай жағдайда нарықтық несиелердің пайыздық мөлшерлемелері біртіндеп төмендейді. Бұл сатып алушыға ай сайынғы төлем мөлшерін өзгертпей, банктен көбірек несие алуға мүмкіндік береді.

Дәл осы тұста несие құнының төмендеуі күтпеген жерден сатушылардың пайдасына жұмыс істеуі мүмкін.

"Мысалы, отбасы ай сайын 300 мың теңге төлеуге қауқарлы делік. Жоғары пайыздық мөлшерлеме кезінде бұл сомаға белгілі бір көлемде ғана несие алуға болатын болса, мөлшерлеме төмендегенде қосымша қаржылық мүмкіндік пайда болады", – деді Эльвира Сағандықова.

Егер мұндай сатып алушылар көбейіп, ал нарықтағы пәтер саны артпаса, олар қолда бар тұрғын үйлер үшін өзара бәсекеге түсе бастайды. Соның салдарынан арзан ипотека пәтер бағасының төмендеуіне емес, керісінше, қымбаттауына әкелуі ықтимал. Сарапшының болжамынша, мұндай жағдай ұсыныс шектеулі сегменттерде әсіресе анық байқалуы мүмкін.

Алайда құрылыс компаниялары ұсынысты арттыруы мүмкін

Несие қаражатының арзандауы нарыққа кері бағытта да әсер етуі ықтимал. Егер құрылыс жобаларын қаржыландыру арзандап, оған қол жеткізу жеңілдесе, құрылыс компаниялары жаңа жобаларды іске қосып, тұрғын үй құрылысының көлемін ұлғайтуға мүмкіндік алады.

Мұндай жағдайда нарықтағы қосымша ұсыныс бағаның өсуін тежейді. Сондықтан бастапқы тұрғын үй нарығы үшін екі үдерістің арақатынасы маңызды: қолжетімді несиелеудің арқасында сұраныс қаншалықты жылдам өседі және жаңа үйлердің ұсынысы оған қаншалықты ілесе алады.

"Егер ұсыныс сұранысқа ілесіп отырса, мөлшерлемелердің төмендеуі ең алдымен мәмілелер санының артуына әкелуі мүмкін. Ал ұсыныс жеткіліксіз болса, қосымша сұраныстың бір бөлігі баспананың шаршы метр бағасына қосылады", – деді Эльвира Сағандықова.

Қайталама нарық өзгеріске жылдамырақ бейімделеді

Қайталама тұрғын үй нарығы мөлшерлеменің өзгеруіне жылдамырақ жауап беруі мүмкін. Өйткені мұнда құрылыс жобасының аяқталуын күтудің қажеті жоқ. Ипотека қолжетімді бола түссе, әлеуетті сатып алушы бірнеше айдың ішінде баспана алу туралы шешім қабылдай алады.

Алайда бұл нарықта да көп нәрсе сұраныстың құрылымына байланысты. Егер ипотека әлі де қымбат болып, халық табысы жеткілікті деңгейде өспесе, базалық мөлшерлеменің төмендеуі сатып алушылардың жаппай көбеюіне әкелмейді.

"Сондықтан базалық мөлшерлеменің өзіне емес, оның соңынан ипотекалық несиелеудің нақты шарттары қалай өзгеретініне назар аудару керек", – деді Эльвира Сағандықова.

Мөлшерлеменің ықпалы қашан байқалады

Алдағы үш айда базалық мөлшерлеменің қазіргі төмендеуі тұрғын үй нарығындағы жағдайды айтарлықтай өзгерте қоймайды.

Егер Ұлттық банк мөлшерлемені төмендетуді жалғастырып, банктер де нарықтық несиелердің құнын азайтса, оның ықпалы 6-12 ай ішінде анық байқала бастауы мүмкін.

Ал 12-18 айлық кезеңнің маңызы одан да жоғары. Осы уақытқа қарай базалық мөлшерлеменің төмендеуі қаржыландыру талаптарын толыққанды жұмсартуға ұласты ма, әлде инфляция әлі де жоғары болып тұрған тұста қабылданған бір реттік шешім болып қалды ма – белгілі болады.

Әзірге Ұлттық банк сақтық ұстанымын сақтап отыр. Тамызда инфляция 9,8%-ды құрады. Реттеуші мөлшерлемені одан әрі төмендету мүмкіндігі шектеулі екенін мәлімдеді. Сондықтан 4 қыркүйекте қабылданған шешімнен кейін пәтер бағасы тез өзгереді деп күтудің қажеті жоқ.

Құрылыс салушы үшін базалық мөлшерлеменің маңызы зор

Құрылыс және жылжымайтын мүлік саласының сарапшысы Диляра Сейтнұрованың пікірінше, базалық мөлшерлеме баспана сатып алушыларға айтарлықтай әсер етпейді. Өйткені Қазақстанда ипотеканың басым бөлігі "7-20-25", "Наурыз", "Бақытты отбасы" секілді мемлекеттік бағдарламалар аясында беріледі. 31 тамыздан бастап олардың қатарына "Ұмай" бағдарламасы қосылды.

"Бұл бағдарламалардағы мөлшерлемелер бекітілген және базалық мөлшерлемеге тәуелді емес. Сондықтан базалық мөлшерлеме пәтерлерге деген сұранысқа тікелей әсер етпейді", – деді Диляра Сейтнұрова.

Ал құрылыс компаниялары үшін базалық мөлшерлеменің маңызы өте зор. Себебі құрылыс жұмыстары негізінен қарыз қаражаты есебінен жүргізіледі. Жобалық қаржыландыру мен айналым капиталының құны базалық мөлшерлемеге байланысты.

"Базалық мөлшерлеме шамамен 16% болғанда, құрылысқа тартылатын қаражаттың жылдық құны 20%-дан асады. Бұл шығын әр шаршы метрдің өзіндік құнына қосылады", – деп түсіндірді сарапшы.

Оның айтуынша, тағы бір маңызды жайтты ескеру қажет. Жоғары мөлшерлеме баспанаға инвестиция салудан гөрі депозитте ақша ұстауды тиімді етеді. Базалық мөлшерлеме 16,25% болған кезде жеке капитал инвестициялық пәтерлерге емес, депозиттерге бағытталады. Инвестор табысты есептеп, банк салымын таңдайды. Бұрын жаңа үйлер нарығына бағытталған сұраныстың бір бөлігі қазір депозиттерде сақтаулы тұр.

"Сондықтан мөлшерлеменің 0,5 пайыздық тармаққа төмендеуін маңызды оқиға деп санамаймын. Жобаның экономикасы үшін бұл әзірге мардымсыз өзгеріс", – деді Диляра Сейтнұрова.

Сарапшы мөлшерлеменің бір реттік көрсеткішінен гөрі оның алдағы өзгеру бағыты маңызды деп есептейді. Өткен жылғы қазандағы 18%-дан қазіргі 16,25%-ға дейін төмендеген базалық мөлшерлеме алдағы 12 айдан астам уақытта шамамен 14,75%-ға дейін түсуі мүмкін. Оның пікірінше, дәл сол кезде жобалық қаржыландыру құны айтарлықтай арзандайды.

Бұған дейін Қазақстандағы пәтерлерді жалға алу бағасына қатысты жағдай туралы жазған едік.