Ұсақ түйек жөндеу және саудаласу: 2026 жылы жылжымайтын мүлікті қалай сатуға болады?

Қазақстанда жылжымайтын мүліктің экспозиция мерзімі - хабарландыру жарияланғаннан бастап үй сатылғанға дейінгі уақыт - ұзарды. Сарапшылардың бағалауы бойынша, Астанада пәтер сату орта есеппен үш айға, ал Алматыда жарты жылға созылған.

Поделиться

Бұған не себеп болуы мүмкін? Пәтерді сатуға қалай дайындап, хоумстейджинг құпиялары арқылы қалай "қайта жандандыруға" болады? Tengri Home бағаны тым төмендетпей-ақ, тұрып қалған нысанды "өткізу" жолдарын қарастырды.

Пәтер сатылымда: сатып алушы неге назар аударады?

Аудан, қабат, шаршы метр және инфрақұрылым - бұл әлеуетті сатып алушылар пәтер іздегенде бірінші кезекте қарайтын негізгі факторлар. Бұған үй иесінің әсер етуі мүмкін емес.

Сатып алушылар мән беретін екінші нәрсе - жылжымайтын мүліктің жай-күйі. Сондықтан сатушылардың алдында жиі таңдау тұрады: жөндеуге ақша салу керек пе және ол қаншаға шығады?

"Адам хабарландыру сайттарынан немесе әлеуметтік желілерден пәтер қараған кезде, бөлмелердің барлық қырынан көрсетілгеніне мән береді. Пәтердің жабдықталуын, мысалы, кіріктірілген жиһаз немесе шкафтардың қалатын-қалмайтынын бағалайды. Бірақ базалық сипаттамалардан кейін адамдар бірден назар аударатын басты нәрсе - жөндеуге қанша қаражат салу қажеттігі. Егер сатып алушылар баспананы инвестиция үшін емес, өздері тұру үшін іздесе, жөндеу жұмыстарының деңгейі мен алдағы шығындар шешуші факторлардың біріне айналады".

Айкүн Эгеру

жылжымайтын мүлік сарапшысы

Пәтерді сатар алдында жөндеу жүргізу ме, әлде хоумстейджинг пе: қайсы тиімдірек?

Сатар алдында жөндеу қажет пе, әлде тек декор элементтері жеткілікті ме - мұны қалай түсінуге болады?

Айкүн Эгеру асықпауға және нысанды байыппен бағалауға кеңес береді. Өзіңізге сұрақ қойыңыз: пәтерді қазіргі күйінде және қалаған бағаңызға сату шынымен мүмкін бе?

Оның айтуынша, егер пәтерде техникалық және визуалды "ақаулар" болса, декор мен әдемі жастықтар көмектеспейді. Төмендегі жағдайларда жөндеу жүргізуден қашып құтыла алмайсыз (егер бағаны түсіргіңіз келмесе):

апат іздері, төбедегі дақтар, су басу салдары, ылғалдан ажыраған тұсқағаздар немесе көгеру белгілері бар; сантехника сынып тұрса; электр сымдары ашық жатса; есіктер бұзылған болса; еден жабыны мүлдем тозған болса; қабырғалардың бояуы кеткен немесе әртүрлі түске боялған болса.

"Қымбат жөндеу жасаудың қажеті жоқ. Сатып алушы бәрібір интерьерді өз талғамына қарай өзгерткісі келеді. Ұқыпты, таза "база" жасаңыз: бейтарап ашық түсті қабырғалар, дұрыс жұмыс істейтін сантехника. Сатып алушыда пәтерді алғаннан кейін бірден оның құнының жартысын жөндеуге салу керек деген сезім туындамауы тиіс", - деп түсіндірді Айкүн Эгеру.

Пәтерді сату мүмкіндігін арттыру үшін оны "жаңарту" нұсқасы бар. Егер еден сықырламаса, құбыр ақпаса, терезе мен есіктер жабылса - стейджинг қолайлы болады. Мұндағы мәселе тек қабылдауда: пәтер қараңғы, тар, затқа толы немесе "шаршаған" көрінуі мүмкін. Интерьер кілемдерге, балалар ойыншықтарына, магниттерге немесе бұрынғы иелерінің ұсақ-түйекке деген ерекше құштарлығына толы болады.

Мұндай жағдайда "визуалды шуды" жою керек: ескі ауыр перделерді жеңіл түріне ауыстырып, бір-екі бейтарап плед қосып, жарық шамдарды бұрап, жеке заттарды жинап тастау қажет. Содан кейін пәтер "тыныстай" бастайды және үлкен шығынсыз-ақ тезірек сатылады дейді мамандар.

"Қаншалықты күлкілі естілсе де, клиент пәтерге кіргенде иіске мән береді. Егер кірдің, әлдебір тәтті немесе ескірген иістер болса, онда бәрі бітті деп есептей беріңіз. Тіпті адамдардың кірген бетте кері бұрылып шығып кеткен кездері де болған. Үйде жағымсыз иіс болса - бұл бірінші кезекте жойып, сергітуді қажет ететін дүние", - деді Айкүн Эгеру.

Хоумстейджинг – қарапайым детальдар пәтерді қымбаттағанда

Көбісі хоумстейджингті қымбат дизайн мен жөндеу деп санайды. Шын мәнінде, оның міндеті әлдеқайда қарапайым: сатып алушы онда қалай тұратынын елестете алуы үшін пәтерді жайлы ету.

Айкүн Эгеру пәтерге қалай апгрейд жасап, сату кезінде пайдадан қағылмау керектігі туралы кеңестерімен бөлісті.

Пәтер туралы әсерді "бұзатын" екі қателік

Алдымен сатушылардың көпшілігі жіберетін негізгі қателіктерді түзетуден бастаған жөн.

"Ең басты қателік - кәсіби клинингтің болмауы. Көбісі өздері жинастырып, заттарды шкафтарға тығып қоя салады. Бірақ асүйдегі ескі шүберектер немесе сүлгілер визуалды көріністі бірден бұзады. Адам кірген кезде осы жерде қалып, өмір сүргісі келуі керек", - деп түсіндірді сарапшы.

Екіншісі - визуалды шу және жеке заттардың тым көптігі. Хоумстейджингтің басты ережесі - интерьерді иесіздендіру. Сатып алушы біреудің естеліктер музейін емес, өзінің болашақ үйін көруге келді, дейді спикер.

"Кейбіреулерде киім кептіргіштер бөлменің қақ ортасында тұрады. Тоңазытқышта - жүздеген магнит, қабырғада - жеке фотосуреттер. Бұның бәрі сыртқы көріністі бұзады, себебі адамға бұл жерді өзінің жеке кеңістігі ретінде елестету қиын болады", - деп түсіндірді Айкүн Эгеру.

Пәтерді қымбаттатудың бюджеттік тәсілдері

Интерьерді жаңарту үшін сарапшы тоқыма бұйымдарына мән беруді және шағын (әрі арзан) қадамдар. Бұл - сана астында "жаңа жөндеу" ретінде қабылданатын ұсақ-түйектер.

Сарапшылар терезеге бейтарап түсті жеңіл перделер ілуге кеңес береді - олар төбені визуалды түрде "биіктетіп", бөлмені кеңіте түседі.

Барлық лампаларды түс температурасы бірдей және барынша жарық шамдарға ауыстырып, үйдің ішін жарықтандырыңыз, ал терезеге қарама-қарсы айна қойыңыз - бұл айла пәтердің ауданын көзбен бірден екі есеге ұлғайтады. Есіктен терезеге баратын жолда кедергі келтіретін ұсақ жиһаздарды алып тастаңыз, ал кең бөлмелер мен студияларда, мысалы, оқуға арналған торшер мен кресло қою арқылы аймақтарды нақты белгілеңіз.

Хоумстейджингтің қалай жұмыс істейтініне мысал. Фотоны Елена Нефедова ұсынды

Есіктер мен ас үй қасбеттеріндегі ескі тұтқаларды ауыстырыңыз, сарғайған розеткаларды жаңартыңыз, плитка арасындағы жіктерді тазартып, ванна айналасындағы қарайған герметикті жаңартыңыз.

Айкүн Эгерудің айтуынша, ас үйді қарапайым әрі жинақы дастарқан құлпыртып жібереді, ал бос қабырғаларды немесе ұсақ ақауларды жұқа жақтаудағы бірнеше абстрактілі суретпен жасыруға болады. Ең бастысы, жеке фотосуреттер мен ауыр картиналардан аулақ болған жөн.

Соңында, балконды қораптардан, дөңгелектерден және кептіргіштерден толық босатыңыз. Ықшам кілемше төсеп, жиналмалы үстел мен орындықтар қойыңыз. Мұнда сарапшылар "қоқыс сақтайтын орынды" емес, "таңғы кофе ішетін орынды" сатуға кеңес береді.

"Сауатты стейджингтің арқасында нысанның бағасы бірден бес пайызға дейін, кейде тіпті 10 пайызға дейін өседі деп есептеймін. Егжей-тегжейге мән беру қажетті эмоцияны тудырады. Жаңа перделер, қарапайым әрі әдемі суреттер, жаңартылған дастарқан мен тірі гүлдер маңызды рөл атқаруы мүмкін. Егер кілемдерді алып тастауды жоспарламасаңыз, олар мінсіз көрінуі тиіс", - деп түйіндеді Айкүн Эгеру.

Жөндеусіз пәтер: ақша салу керек пе?

Егер пәтердің жағдайы нашар болса және хоумстейджинг көмектеспесе, онда сұрақ туындайды: жөндеу жүргізу керек пе, әлде сол күйінде сату керек пе? Нақты жауап жоқ. Барлығы тұрғын үйдің жағдайына және оны кім сатып алатынына байланысты.

Жылжымайтын мүлік сарапшысы Данияр Куленбаевтың айтуынша, егер сатып алушы бірден көшіп кіруге болатын пәтер іздеп жүрсе, ол әрбір ұсақ-түйекке мән береді. Бірақ арзан косметикалық жөндеу де сирек көмектеседі. Сатып алушылар ескі мәселелерді жаңа тұсқағазбен немесе бояумен жасыру әрекетін тез байқап қояды, бұл тек сенімді азайтады.

Сонымен, қайсы тиімдірек - жөндеу ме, әлде жөндеусіз сату ма? Екі нұсқаның да дәйектерін қарастырайық.

Пәтерді сатар алдында қашан жөндеу қажет?

Егер пәтер тозған болса, бірақ күрделі жөндеуді талап етпесе, жөндеу жүргізудің мәні бар. Бұл - пәтерді "көшіп кел де, тұра бер" санатына өткізу үшін аз ғана қаражат салу жеткілікті болған жағдай.

Мұнда қайталама нарықтағы сатып алушылардың көпшілігі бюджеті шектеулі ипотека алушылар екенін есте ұстаған жөн. Мәміледен кейін көбісінде жөндеуге ақша қалмайды, сондықтан олар бірден көшіп баруға болатын пәтер іздейді, - дедә Данияр Куленбаев.

Бұл ретте сатып алушылар шешімді көбіне сезімге сүйеніп қабылдайды. Ескі тұсқағаздар, тозған линолеум немесе бұзылған кран ойлағаннан да қатты үркітуі мүмкін.

Сондықтан кейде ұсақ ақауларды жойып, қабырғаларды бояп, интерьерді жаңартып қойған жөн - мұндай арзан өзгерістер сатып алушыны тезірек табуға көмектеседі.

Пәтерді сатқанда қашан жеңілдік жасаған дұрыс?

Егер пәтердің жағдайы өте нашар болса, косметикалық жөндеу көмектесе қоюы екіталай. Ескі құбырлар, қисық қабырғалар және басқа да күрделі мәселелерді сатып алушы бәрібір байқайды. Ал оларды жасыруға тырысу күмән тудыруы мүмкін.

"Сатар алдында күрделі жөндеу жасау - бұл әрдайым шығын. Жөндеуге үш миллион теңге жұмсап, сіз ең жақсы жағдайда пәтер бағасын сол үш миллионға ғана көтере аласыз, бірақ бірнеше ай уақытыңыз бен жүйкеңізді жоғалтасыз. Сатып алушылардың екінші санаты - инвесторлар немесе бәрін өз талғамына сай жасағысы келетіндер - оларды тек шаршы метр мен орналасқан жері қызықтырады. Оларға сіздің жаңа жөндеуіңіз керек емес, олар бәрібір бәрін қайта бұзады".

Данияр Күленбаев

жылжымайтын мүлік сарапшысы

Қорытынды: егер пәтер сын көтермейтін жағдайда болса, риелторлар миллиондап ақша шығындамай, "клининг + ұсақ жөндеу + бағаны түсіру" формуласын қолдануға кеңес береді.

Барлық ескі-құсқы заттар мен тозған жиһаздарды толық шығарып тастаңыз. Бос пәтер әрдайым кеңірек және жарық көрінеді. Мұқият тазалау (клининг) жүргізіңіз: терезелерді, сантехниканы және ас үйді жуыңыз. Тазаланған "тозған" пәтер кір пәтерге қарағанда тезірек сатылады. Апаттық жағдайларды реттеңіз: розеткаларды бекітіңіз, жарық шамдарды қосыңыз және жағымсыз иістерді кетіріңіз.

Нысанды "жөндеуді қажет етеді" деп, құрылысшыларға жұмсайтын соманы сатып алушыға адал түрде шегеріп сатыңыз - Данияр Күленбаев осылай істеуге кеңес береді. Сонда сатып алушы түсінікті де адал мәміле мен интерьерді өз қалауынша жасау мүмкіндігіне ие болады, ал сіз уақыт пен ақшаны үнемдеп, жылдам сауда жасайсыз.

Жылжымайтын мүлікті сатқанда қалай дұрыс саудаласу керек?

Агрессивті сату дәуірі артта қалды - бұл пікірде қос сарапшы да келіседі. Егер адам пәтерді көруге келсе, оны кез келген жолмен көндіруге тырыспаған жөн - бұл керісінше үркітіп жіберуі мүмкін.

"Шұғыл сату", "мұндай баға тек бүгін", "эксклюзив" деген секілді ұрандар қазір жұмыс істемейді. Мұндай сөздерден алаяқтықтың немесе қысымның иісі шыға бастайды. Ешқандай қысым, алдау немесе асыра сілтеу болмауы тиіс - бұл қазір бірден сезіледі және әрқашан кері нәтиже береді", - деп түсіндірді Айкүн Эгеру.

Сарапшылар саудаласуға алдын ала дайындалуға кеңес береді. Алдымен өз ауданыңыздағы деректері ұқсас пәтерлердің бағасын зерттеп алу керек.

Осыдан кейін бағаны өзіңіз алғыңыз келген сомадан сәл жоғары етіп қоюға болады. Сарапшылардың айтуынша, бұл - қалыпты жағдай, өйткені кез келген сатып алушы жеңілдік болады деп үміттенеді.

Данияр Күленбаев клиенттердің сұрақтарына ашық әрі шын жауап беруге кеңес береді.

"Шындықты айту керек. Мұнда тұрған ештеңе жоқ. Көршілеріңіз кім екені туралы да әрдайым шындықты айту қажет. Жалпы, ешқандай кезеңде өтірік айтудың қажеті жоқ. "Соңғы баға қанша?" деп сұрағанда, жауап бермес бұрын әрқашан: "Бұл пәтерге қанша ұсына аласыз, өз ұсынысыңызды жасаңыз", - деп сұрау керек. Бұл арзанға сатып жібермеу үшін қажет. Сатып алушы төлеуге дайын сомасын бірінші айтуы тиіс. Содан кейін барып, соған сүйеніп өз ұсынысыңызды жасауыңыз керек", - деп түсіндірді жылжымайтын мүлік сарапшысы.

Хабарландыру бойынша ешкім хабарласпайды. Мәселе бағада ма?

Егер пәтер бірнеше ай бойы сатылмаса, мәселе бағада болуы мүмкін. Данияр Куленбаев бағаның сатушы үшін басты құрал екенін атап өтті.

"Егер пәтер үш ай бойы бірде-бір қоңыраусыз тұрса, мәселе тек бағада. Сіз пәтерді басқа қабатқа ауыстыра алмайсыз, үйді басқа ауданға көшіре алмайсыз немесе қасына мектеп сала алмайсыз. Сіздің өзгерте алатын жалғыз нәрсеңіз - баға", - деді ол.

Оның айтуынша, егер сатып алушылар болмаса, бағаны біртіндеп түсіруге болады - мысалы, аптасына 500 мың теңгеге. Қоңыраулар түсе бастаған сәтте баға нарық үшін тартымды болды деген сөз.

Сарапшы сонымен қатар алғашқы нақты сатып алушыны жіберіп алмауға кеңес береді:

"Көбінесе тиімділік тек пәтердің құнында ғана емес, оны қанша уақытта сатқаныңызда жатады. Егер мәселе соманың тым көп төмендеуінде болмаса, сараңдық танытпай, сатқан дұрыс".

Егер хабарландыру жылжымайтын мүлік сайттарында көптен бері тұрып, көзге үйреншікті болып кетсе, оны толықтай "жандандыру" мүмкін емес. Сарапшылардың айтуынша, тіпті жаңа сипаттама немесе фотосуреттер бағаны өзгерту сияқты әсер бермейді.

Ал Айкүн Эгеру бәрін нөлден бастауға кеңес береді. Оның айтуынша, хабарландыруды барлық агенттіктерден қайтарып алу керек.

"Қайтарып алу керек, өйткені "қойшы көп болса, қой арам өледінің" кері келмеуі тиіс. Бір нақты маманды таңдаңыз. Барлық фотосуреттерді қайтадан түсіріп, жаңа видео жасап, сатуды бір-екі аптадан кейін қайта бастаңыз. Ең бастысы - біраз уақыт күту. Және, әрине, таргет қосу керек. Жай ғана сайттарға жариялап қойып, біреу келіп сатып алады деп күту қазір жұмыс істемейді", - деп түсіндірді ол.

Хабарландырудағы суреттердің маңызы бар ма?

Қоңыраулар саны хабарландырудағы фотосуреттерге байланысты болуы мүмкін бе? Айкүн Эгерудің айтуынша, әрине. Егер суреттер сапасыз түсірілсе, ал кадрда берекесіздік көрініп тұрса, пәтерді көруге келушілер аз болады.

"Біз әлеуметтік желілердегі әдемі суреттерге үйреніп қалғанбыз. Сондықтан, егер адам кәсіби емес, сапасыз фотосуреттер түсірсе, бөлменің жартысы көрініп, жартысы көрінбей қалса, кір-қоқыс пен шашылған заттар, жуылмаған терезелер байқалса, сатып алушының пәтерді келіп көруге ешқандай ынтасы болмайды. Егер өзіңіз әдемі фото түсіре алмасаңыз, міндетті түрде маманға жүгініңіз. Бұл - әлеуетті сатып алушыларды немесе жалға алушыларды қызықтыратын бірінші нәрсе".

Айкүн Эгеру

жылжымайтын мүлік сарапшысы

Сату үшін пәтерді қалай дұрыс суретке түсіру керек: чек-лист

Пәтерді түсіруді бастамас бұрын сарапшылар бірнеше қарапайым ережені сақтауды ұсынады:

Максималды жарық. Тек күндізгі уақытта, табиғи жарықта түсіріңіз. Перделерді, жалюзилерді ашыңыз және қараңғы бұрыштарды жарықтандыру үшін пәтердегі барлық жасанды жарықты (люстралар, бра, торшерлер) жағыңыз. Дұрыс геометрия. Камераны кеуде/көз деңгейінде ұстаңыз, горизонтты қисайтпаңыз. Суреттерді бөлменің бұрыштарынан түсіріңіз - осылайша бөлме кеңірек көрінеді және оның бүкіл жоспары байқалады. Кадрда жеке заттар болмауы тиіс. Көрінетін жерден киім кептіргіштерді, тоңазытқыштағы магниттерді, ваннадағы гигиеналық құралдарды, жеке фотосуреттерді және үй жануарларының ыдыстарын алып тастаңыз.

Минималистік жапондық стиль болуы керек. Таза, жайлы. Адам кіргенде бұл кеңістікте өз өмірін құра алатынын сезінуі, өз заттарының қайда тұратынын елестете алуы тиіс.

Маңызды: ешқандай тік түсірілген "кесінділер" болмауы керек. Жылжымайтын мүлік сайттарында көлденең кадрлар жақсырақ жұмыс істейді - олар кеңістікті көбірек қамтиды. Сондай-ақ сарапшылар мүмкіндік болса, қарапайым 30 секундтық бейнешолу түсіруге кеңес береді - кіреберіс есіктен бастап бүкіл пәтерді жаймен аралап шығу керек. Бұл хабарландыруға деген сенімді арттырады және сатып алушы пәтердің шынайы жоспарын бірден түсінеді.

Сатуға арналған пәтер сипаттамасын қалай дұрыс құрастыру керек?

Айкүн Эгерудің айтуынша, егер сатып алушы хабарландыру сипаттамасынан өзінің негізгі сауалдарына жауап таба алмаса, тіпті ең сапалы фотосуреттер де көмектеспейді.

Нақты шаршы метрін көрсетіңіз. Үлкен отбасы үшін тіпті қосымша екі-үш шаршы метрдің өзі орасан зор рөл атқарады. Үйдің қабаты мен қабаттылығын жазыңыз. Қарт ата-анасы немесе кішкентай балалары бар отбасылар әдетте лифтісі жоқ үйлердегі төртінші-бесінші қабаттарды қарастырмайды. Салынған жылы мен үйдің түрі. Салынған жылы тек коммуникациялардың жай-күйін ғана емес, сонымен қатар банктерден ипотека рәсімдеу мүмкіндігін де анықтайды. Міндетті түрде пәтердің банкте кепілде тұрған-тұрмағанын және ауыртпалықтардың бар-жоғын жазыңыз. Қайта жоспарлау жүргізілгенін және оның заңдастырылғанын көрсетіңіз. Егер өзгерістер техникалық паспортқа енгізілмеген болса, бұл туралы бірден жазған дұрыс - бұл сізді банк құжаттарды тексеру кезеңінде мәміленің бұзылуынан сақтайды.

Тағы бір маңызды жайт - сатып алушылардың көпшілігі баспананы іздеу жүйелері арқылы нақты бір мектепке, балабақшаға немесе саябаққа жақындығы бойынша іздейді. Жаяу жететін жерде орналасқан нысандардың барлығын тізіп шығыңыз.

Жылжымайтын мүлік сатып алушылар бәрібір жоқ. Нарықта не болып жатыр?

Жылжымайтын мүлік саласындағы сарапшы Анатолий Пак мәмілелердің біршама "баяулауы" жаһандық дағдарыстан емес екенін түсіндірді. Мәселе көбіне сатып алушылардың эмоционалды реакциясында.

"Қазір нарықта ерекше немесе тектоникалық ештеңе болып жатқан жоқ. Қазіргі ауытқулар - қалыпты процесс, әсіресе бірқатар шулы ақпараттық себептерден кейін. Интернетке үнемі "нарық 30–50 пайызға құлдырайды" деген жалған мәлімдемелер тасталады, құрылыс және тұрғын үй заңнамасы өзгереді, ипотека мөлшерлемелері қайта қаралады. Бұл жаңалықтардың бәрі халықты мазасыздандырады. Жылжымайтын мүлік нарығы өте сезімтал: ол кез келген қауесетке бірден жауап береді, өйткені баспана сатып алу немесе сату - адам өміріндегі ең маңызды шешімдердің бірі".

Александр Пак

жылжымайтын мүлік саласының сарапшысы

Маманның айтуынша, жаңалықтардың толассыз ағынына байланысты сатып алушылар әлдеқайда сақ бола бастады: олар мәміле жасауға асықпайды, орналасқан жерді ұзағырақ таңдайды және бағаларды мұқият салыстырады.

Анатолий Пак айдың басынан бері тек уақытша "кейінге қалдырылған сұраныс" туралы сөз болып отырғанын. Адамдар нарықта ешқандай "тосын жағдай" болмағанын және ойын ережелері тұрақты екенін түсінген бойда, сатып алушылардың қызығушылығы мен белсенділігі қайта оралады.

"Қазір сұраныс тек уақытша кейінге қалдырылуда. Ол кейін келесі кезеңде өтеледі. Бұл жерде адамдар ешқандай апат болмағанын түсінгенше күте тұру керек", - деп түсіндірді жылжымайтын мүлік саласының сарапшысы.

Нарық жанданған кезде, жақсы фотосуреттер түсіріп және бөлмені артық заттардан тазартып, пәтер сату туралы хабарландыруыңызды қайта жаңартып көріңіз. Әрине, сәтті сатудың әмбебап рецепті жоқ. Бірақ кейбір кеңестер дәл сіздің хабарландыруыңызды ең есте қаларлық етуге шынымен көмектесе алады.

Google News арқылы жаңалықтарымызды қадағалаңыз

Жазылу