Жылжымайтын мүлік, құрылыс және блокчейн нарықтары: 2026 жылы не күтеміз

Қазақстан риэлторлары қауымдастығы президентінің кеңесшісі Нина Лукьяненконың айтуынша, қауымдастықтың басты міндеті – жылжымайтын мүлік нарығының күрт өзгерістерге ұрынбай, байыпты әрі біртіндеп қайта бейімделуіне жағдай жасау.

– Біздің негізгі фокусымыз – жылжымайтын мүлік нарығындағы кәсібилік пен ашықтық деңгейін арттыру. Біз риэлтордың қызметі тек «пәтер көрсетумен» шектелмей, алғашқы кеңес беруден бастап кілтті алғанға дейінгі мәмілені кешенді түрде сүйемелдеу әрі клиент мүддесін қорғау ретінде қабылданғанын қалаймыз, - дейді Нина Лукьяненко.

Фото: жеке мұрағатынан

Сарапшының айтуынша, қазіргі нарық біртіндеп «есейіп келеді»: мамандықта сұраныста болу үшін терең білім мен дағды қажет. Ал клиенттер құжаттармен, банктермен, салықпен, инвестициямен және құқық тұрғысынан қауіп-қатермен кәсіби түрде жұмыс істей алатын маманмен серіктестік орнатуға дайын. Оның пікірінше, бұл – қисынды үдеріс.

– Адамдар нені сатып алып жатқанын, қандай қауіп-қатер бар екенін және өздерін қалай қорғай алатынын білгісі келеді. Сондықтан нарықта тек пәтер көрсетіп, комиссия алу емес, мәмілені заңдық тұрғыдан толық сүйемелдеу, инвестициялық кеңес беру, табыс әкелетін жылжымайтын мүлік пен жалға беруден түсетін кірістерді басқару, сондай-ақ халықаралық мәмілелер мен қоныс аудару (релокация) қызметтері маңызды болып отыр. Басқаша айтқанда, нарық дәстүрлі «пәтер көрсеттің – комиссия алдың» моделінен кәсіби қызмет көрсету деңгейіне қарай жылжып келеді, - деп есептейді сарапшы.

Фото спикердің жеке мұрағатынан

Ал Қазақстан құрылысшылар одағының Алматы филиалының директоры Тимур Нұртаев елде құрылыс саласын ұзақ мерзімге дамытуды көздейтін нақты стратегияның жоқ екенін айтты, яғни саланың алдағы бағыты әлі айқын емес.

– Сол себепті біз, «Қазақстан құрылысшылар одағы» ретінде, осындай стратегияны әзірлеп жатырмыз және кейін оны Өнеркәсіп және құрылыс министрлігіне ұсынуға дайынбыз. Дегенмен, менің ойымша, Қазақстанның құрылыс саласын дамыту стратегиясын әзірлеу және келісу жұмысын министрлік пен «Қазақстан құрылысшылар одағы» бірлескен түрде жүзеге асыруға тиіс, - дейді ол.

Блокчейн және цифрлық майнинг қауымдастығының вице-президенті Сергей Путра да қауымдастықтың мақсаты туралы айтты.

Фото: спикердің жеке мұрағатынан

Қауымдастықтың ең негізгі басымдығы – цифрлық майнинг индустриясы мен жалпы Қазақстанның криптоиндустриясы және Қазақстан Республикасының Үкіметі арасындағы тиімді диалог орнату.

– Біздің міндетіміз – мемлекетке де, бизнеске де қолайлы болатын реттеу тетіктерін табу және ортақ шешімге келу. Сондықтан осы жылы да, одан кейінгі кезеңде де біз дәл осы бағытта жұмыс істей береміз: криптоиндустрия мен цифрлық майнинг саласында икемді, бірақ тиімді мемлекеттік реттеу жүйесін қалыптастырамыз. Қазіргі кезде біз егжей-тегжейін нақтылап жатырмыз, себебі 1 қаңтардан бастап жаңа Салық кодексі күшіне енді. Салық кодексінің мәтінін оқу – бір басқа, ал оның қолданылу тәжірибесі – мүлдем бөлек мәселе. Сол себепті біз бүкіл саланы мемлекеттік реттеу тұрғысында осы бағыттағы жұмысты жалғастырамыз, - дейді Сергей Путра.

Оның айтуынша, былтыр қауымдастық алдыңғы жылдары қалыптасқан нормативтік база аясында жұмыс істеді.

Бұрын цифрлық майнинг энергетикалық тапшылық мәселесіне байланысты айтарлықтай шектеліп, майнерлер қатаң мемлекеттік реттеу талаптарына сай қызмет етуге мәжбүр болған.

2025 жылдың басына қарай бұл шектеудің бәрі қолданыста болды.

– Былтыр біз осы шектеулердің бір бөлігін алып тастадық. Мәселен, бұрын цифрлық майнерлерге басқа қызмет түрімен айналысуға тыйым салынған еді, компания тек цифрлық майнингпен айналысуы керек болатын. 2025 жылы бұл талап алынып тасталды. Сонымен бірге бұрын өндірілген цифрлық активтердің кемінде 70%-ын АХҚО биржалары арқылы міндетті түрде сату талабы қойылған, бұл шектеу де жойылды. Енді цифрлық майнерлер нарықтағы басқа қатысушылар сияқты өндірген активтерін өткізудің ең тиімді жолын өз бетінше таңдай алады, - дейді ол.

Сергей Путраның түсіндіруінше, бұл майнерлердің өз активтерін шетелдік биржаларда жаппай сататынын білдірмейді. Бұл тек АХҚО биржалары енді бәсеке жағдайында жұмыс істейтінін көрсетеді және олар қазақстандық майнерлерге тиімдірек ұсыныстар жасауы мүмкін.

Жаңа Салық кодексіне байланысты қандай өзгерістер болады

Сергей Путраның пікірінше, цифрлық майнерлер үшін маңызды өзгерістер бола қоймайды. Цифрлық майнингіге қатысты салық салу баптары бұрынғы Салық кодексінен түгел дерлік көшірілген.

Фото: Kazinform / Freepik

Бұл салық салу механизмі салыстырмалы түрде жақында – 2023 жылы «Цифрлық активтер туралы» заң қабылданғаннан кейін әзірленген және қазіргі кезде тиімділігін көрсетіп отыр. Сондықтан жаңа Салық кодексі енгізілгенде майнерлер үшін айтарлықтай өзгеріс болмайды.

Алайда жаңа Салық кодексі цифрлық активтерді айналымға шығаратындарға әсер етеді. Қолданыстағы Салық кодексінде арнайы бап қарастырылған еді: тұрақты құны бар, яғни стейблкоиндермен жүргізілетін операциялар салыққа тартылмайтын. Жаңа Салық кодексінде мұндай бап жоқ.

– Сондықтан кез келген цифрлық активті сату немесе айырбастау физикалық және заңды тұлғалар үшін корпоративтік немесе жеке табыс салығын салуға негіз болады. Барлық физикалық және заңды тұлғаға цифрлық активтерді сату операциялары бойынша салық міндеттемесін мұқият зерттеуге кеңес беремін, әйтпесе кейін тосын жағдайға тап болуы мүмкін. Бұған тек фиат валютаға сату емес, бір цифрлық активті екіншісіне айырбастау да кіреді. Физикалық тұлғалар үшін мұндай операция сату ретінде есептеледі. Заңды тұлғаларда бартерлік мәміле түсінігі болса, физикалық тұлғаларда мұндай түсінік жоқ. Сондықтан бір цифрлық активті екіншісіне айырбастаған жағдайда физикалық тұлғаға салық міндеттемесі туындайды, - дейді Сергей Путра.

Қазақстан құрылысшылар одағы филиалының директоры Тимур Нұртаевтың айтуынша, 2026 жылы Қазақстандағы құрылыс саласына үш заң әсер етеді.

Біріншісі – 2025 жылғы 1 қыркүйекте күшіне енген және қазір қолданыстағы «Үлестік құрылыс туралы» заң.

Екіншісі – 2026 жылғы 1 қаңтардан бастап күшіне енген жаңа Салық кодексі және үшіншісі – 2026 жылғы шілдеде күшіне енетін Құрылыс кодексі.

Енді құрылыс компаниялары «Қазақстан Тұрғын үй Компаниясының» кепілдігі болса, жергілікті атқарушы органның рұқсатын алса немесе екінші деңгейлі банкте кредиттік желісі болса ғана тұрғындардан қаражат тарта алады.

– Алайда қазіргі кезде пайыздық мөлшерлемелер жоғары болғандықтан, құрылыс компаниялары банктерден қаражат тартуға сирек жүгінеді. Сонымен қатар, егер «Қазақстан тұрғын үй компаниясы» (ҚТК) кепілдігі болмаса, құрылысшылар жобаларын жарнамалай алмайды. Бұрын құрылыс компанияларының Алматы мен Астанада кемінде 18 мың шаршы метр құрылыс тәжірибесі болуы керек еді, енді бұл көрсеткіш 10 мың шаршы метрге, ал өңірлерде 10 мыңнан 5 мың шаршы метрге төмендетілді. Бұл дұрыс шешім деп есептеймін, себебі ол құрылыс компанияларына «көгілдір» аймақтан шығуға және «Үлестік құрылыс туралы» заң аясында жұмыс істеуге мүмкіндік береді. Мұнда бір жағынан заң арқылы кейбір талаптар күшейтілсе, екінші жағынан мемлекет белгілі бір жеңілдіктер береді, - дейді Тимур Нұртаев.

Жаңа Салық кодексіне қатысты сарапшының пікірінше, құрылыс бизнесіне қойылатын талаптар күшейген.

– Егер құрылыс компаниясы 2026 жылғы 1 қаңтарға дейін рұқсат алып немесе құрылыс-монтаж жұмыстарының басталғанын мемлекеттік органға хабарласа, пәтерді сатқан кезде ҚҚС төлемейді. Салушыға 16%-ды бағаға қосып, кейін салық төлеу қажет болмайды. Ал рұқсат 2025 жылғы 31 желтоқсанда алынса, компания бір жылдан бір жарым жылға дейін, яғни құрылыс жүргізу кезінде ҚҚС төлемей жұмыс істей алады, - деп түсіндірді Тимур Нұртаев.

Осылайша, келесі бір жарым жыл ішінде ҚҚС бойынша қатаң талаптар құрылыс компанияларына іс жүзінде қолданылмайды.

Бұл мемлекетке тұрғын үй сатып алушылар үшін ҚҚС енгізуді біртіндеп, жұмсақ түрде жүзеге асыруға мүмкіндік береді.

– Дегенмен, құрылыс компаниялары енді жеңілдетілген салық жүйесі бойынша жұмыс істейтін жеке кәсіпкерлерді тарта алмайды. Сол себепті барлық құрылыс материалы ҚҚС қосылған бағада сатып алынады, сондай-ақ атқарылатын жұмыстарға да салық салынады. Кез келген жағдайда құрылыс құны өседі, оның ішінде инфляция әсері де бар. Сондықтан 2026 жылы жұмыстардың өзіндік құны мен инфляция пәтердің сатылу бағасына әсер етеді, - деді ол.

Қазақстан риэлторлары қауымдастығының президент кеңесшісі Нина Лукьяненконың пікірінше, 2026 жыл риэлторлар үшін бейімделу жылы болады. Салық жүйесіндегі өзгерістер қаржылық ашықтыққа қойылатын талапты күшейтіп, жүктемені арттырады. Оның ойынша, кейбір мамандар үшін бұл оңай болмайды.

Фото: Еңбек министрлігі

Саланы тұрақты дамыту үшін не қажет

Сергей Путраның айтуынша, бүгінгі таңда саланы тұрақты дамыту үшін маңызды шаралардың бірі – салаға инвестиция тарту.

Оның пікірінше, Қазақстандағы инвестициялық ахуал күрделі, сондықтан инвесторлар әртүрлі себептерге байланысты елге кіруде қиындыққа тап болады.

– Қазіргі кезде саланы тұрақты дамыту үшін ең маңызды шаралардың бірі – бұл, бәлкім, инвестициялық қызығушылықты арттыру. Бұл әдетте қарапайым қадамдар: тұрақты, кепілдендірілген реттеу жүйесі арқылы немесе салықтық жүктемені азайту арқылы жүзеге асады. Дәл осы факторлар әрдайым инвесторларды қызықтырады және олардың назарын аударудың ең оңай жолы болып есептеледі, - деп түсіндірді Блокчейн және цифрлық майнинг қауымдастығының вице-президенті.

Оның айтуынша, инвесторлар нарыққа кірген кезде ұзақ мерзім бойы дәл қазіргі жағдайларда жұмыс істей алатынына сенім артады, сондай-ақ электр энергиясының тарифтері ұзақ уақыт бойы өзгермейтінін күтеді.

Дегенмен, оның сөзінше, энергетикалық тұрақтылықты қазіргі күні тек болжам жасау арқылы бағалауға болады, нақты кепілдік жоқ. Электр энергиясының бағасы жыл сайын өзгеріп отырады, бұл инфляцияның әсеріне байланысты.

Сонымен қатар елде әлі де электр энергиясының тапшылығы бар, бірақ болашақта оны кезең-кезеңімен жою жоспарланған.

– Сондықтан біз инвесторларды қызықтыратын шаралардың бірі салықтық ынталандыру болуы мүмкін деп есептейміз. Бұл тікелей жеңілдіктер түрінде болмауы да мүмкін, бірақ белгілі бір инвестициялық шарттармен байланысты болады. Мысалы, инвестициялар тек цифрлық майнингке емес, жасанды интеллект сияқты іргелес салаларға да бағытталса, компаниялар белгілі бір салықтық жеңілдіктер ала алады, - деп түсіндірді Сергей Путра.

Алматыдағы «Қазақстан құрылысшылар одағы» филиалының басшысы Тимур Нұртаев елде құрылыс материалдарының 50%-дан астамы импортталатынын, яғни іс жүзінде бұл сала басқа мемлекеттердің экономикасына тәуелді болып отырғанын айтты.

Оның ойынша, Үкіметтің негізгі міндеттерінің бірі – құрылыс материалдарын отандық өндіріс арқылы қамтамасыз ету, осылайша, валюталық және геосаяси тәуекелдерді азайту. Мақсат – өндірісті барынша локализациялап, тіпті 100%-ға дейін жеткізу, бұл саладағы негізгі қажеттіліктерді жабуға мүмкіндік береді. Бұл өз кезегінде құрылыстың өзіндік құнына тікелей әсер етеді.

– Мен келесі жылы Құрылыс істері комитеті құрылыс нормалары мен ережелеріне өзгерістер енгізу жұмысын жандандырғанын қалаймын. Көптеген норма әлі күнге дейін КСРО кезіндегі стандарттарға сүйенеді. Ал технологиялар мен құрылыс материалдары үнемі дамып келеді: бір нәрсе пайда болса, енді бірі ескіріп қалады. Сондықтан құрылыс нормалары мен ережелері қазіргі заманға сай болуы керек, - дейді Тимур Нуртаев.

Нина Лукьяненконың пікірінше, риэлторларға түсінікті ойын ережелері мен біркелкі кәсіби стандарттар қажет.

Оның ойынша, бұған: кәсіби мамандықты мемлекет деңгейінде мойындау, мамандарды оқыту және сертификаттау жүйесін енгізу, сатып алушылар мен сатушылардың құқықтарын қорғау, салық салу тәртібінің ашық әрі айқын болуы, процестерді цифрландыру, аттестатталған риэлторлардың мемлекеттік реестрін құру, сондай-ақ банктер мен құрылыс компанияларымен өзара әрекеттесу ережелерін айқындау жатады.

Фото: Freepik

Оның айтуынша, дамыған елдерде риэлтор мамандығы құрметке ие және жалақысы жоғары. Ал Қазақстанда бұл сала дұрыс бағаланбайды, сондықтан риэлторлық қызметке кездейсоқ адамдардың кіріп кетуін шектеу қажет.

– Ақпараттық алаңдарда риэлторларға бөлек заң қажет деген пікір жиі айтылады. Мен дәл осыны айтып отырмын – риэлторларға заң керек, нарыққа ғана емес. Салада көп нәрсе заң жобасын кім әзірлейтініне, қандай кәсіби мамандар оның талқылауына қатысатынына байланысты болады. Әйтпесе нормативтік құжаттар клиентке де, риэлторларға да еш пайда әкелмеуі мүмкін. Нағыз кәсіби мамандар өздерін «тек риэлтор деп атайтындардан» айыра алмаса, біз әлі де жағымсыз оқиғалар мен жаман пікірлерді кездестіре береміз. Сондықтан мамандыққа кіру деңгейін белгілеп, оны бақылауға алу қажет, - дейді сарапшы.

Оның сөзінше, бұл стратегиялық тұрғыдан нарықты заңсыз алыпсатарлар мен «көгілдір схемалардан» тазартуға мүмкіндік береді. Нарықта тек ресми және жүйелі жұмыс істейтіндер қалады, бұл клиенттердің және мемлекеттің салаға деген сенімін арттырады.

2026 жылға болжам

Сергей Путраның айтуынша, 2025 жылы цифрлық майнинг саласы 2024 жылмен салыстырғанда өскен. Ол биыл да бұл өсу жалғасатынын болжайды. Бұл динамикалы «күн санап өсу» өсу болмайды, бірақ біртіндеп және жоспарлы түрде жүреді. Себебі индустрияға кедергі болған бірнеше мәселе шешілді. Цифрлық майнингке арналған салық салу жүйесі түсінікті және ашық етіп жасалған.

– Біз Үкімет пен Президенттің криптоиндустрия мен криптонарыққа деген жағымды сигналдарын байқаймыз. Мысалы, Қазақстанда CryptoCity жобасын іске асыру қарастырылып жатыр, бұл цифрлық активтерге үкіметтің көзқарасы белгілі бір дәрежеде жұмсарғанын көрсетеді. Мұның әсері тек реттеу процесінде ғана емес, сонымен бірге қазақстандық және халықаралық инвесторлар мен жобалардың салаға қызығушылығын арттыруға оң әсер етеді. Біз нарықтың дамып, өсетініне сенеміз, - деп түйіндеді ол.

Алматы филиалының «Қазақстан құрылысшылар одағы» басшысы Тимур Нұртаев былай дейді:

– Қазіргі кезде құрылыс саласының дамуы қалай болатынын нақты айту қиын, бірақ мен жағдай оңай болмайды деп ойлаймын. Мемлекеттік органдар мен депутаттар кездесулерде 2026 жылы іскерлік белсенділіктің төмендеуі мүмкін екенін айтып отыр. Егер бұл болса, адамдардың табысы азаяды, компаниялар қызметкерлерін қысқартып, шығындарын азайтуға мәжбүр болады. Бұл өз кезегінде халықтың тұрғын үй сатып алу қабілетіне әсер етеді. Сондықтан мемлекет «Отбасы Банкі» мен ҚТК арқылы ипотекалық бағдарламаларды қысқартпай, керісінше қолдауы керек. Сол кезде тұрғын үй алғысы келетін адамдарға мүмкіндік беріліп, құрылыс саласы тоқтап қалмайды.

«Қазақстан құрылысшылар одағы» – елдегі ең ірі ұйым. Оған барлық өңірдегі филиалдарын қосқанда 1 750 компания кіреді.

Фото: Алматы әкімдігі

«Құрылысшылар одағы» бұрын қабылданған заңдарға түзетулер енгізу бойынша жұмыс істейді, өйткені үкімет жаңа заңдардың кәсіпкерлік және құрылыс саласына қалай әсер ететінін бағалайды.

– Менің ұсынысым, Өнеркәсіп және құрылыс министрлігі тек азаматтардың емес, құрылыс саласының мүддесін де қорғауы керек. Құрылыс саласы – экономиканың қозғаушы күші: бір жұмыс орны құрылыс алаңында логистика, банк қызметтері, құрылыс материалдарын өндіру сияқты салаларда 6-7 қосымша жұмыс орнын қалыптастырады. Сондықтан құрылыс саласында тоқырауға жол беруге болмайды, - деп қорытындылады Тимур Нұртаев.

Риэлторлар қауымдастығының кеңесшісі қазіргі жағдайды «жеңіл тұрақтандыру» деп сипаттайды – нарық кенеттен шарықтап кетпейді, күрт құлдырау да болмайды.

– Бастапқы нарық, ең алдымен, өте сақтықпен қозғалады: құрылыс компаниялары мен сатып алушылар қазір әр теңгені мұқият есептеп отыр. Қайталама нарық жаңа сатып алушылардың талаптарына бейімделуге мәжбүр болады, олардың қолжетімді несиелер алу мүмкіндігі шектеулі. Нарық жойылмайды – ол саналы әрі ойластырылған түрде дамиды. Адамдар сатып алуды жалғастыра береді, бірақ әр қадамын мұқият тексереді, - деп болжайды Нина Лукьяненко.

Оның болжамынша, жылдың бірінші жартысында нарықта сұраныстың кейінге шегерілуі мен ағымдағы жағдайларға бейімделу көрініс табады.

– «Отбасы Банкі» бағдарламалары арқылы ипотекалық мәмілелер үлесі жоғары болғандықтан, жылдың басында сатып алу белсенділігі төмен болады. Мемлекеттік сыйлықақы наурызда түскен кезде ғана нарықта сатып алу әрекеттері жандана бастайды, - деп атап өтті сарапшы.

Еске салайық, бұған дейін Сенат Құрылыс кодексінің және ілеспе құжаттың жекелеген баптарын мақұлдамай жаңа нормалармен толықтыру арқылы Мәжіліске қайтарғанын жазғанбыз.