Төраға кетіп, қарыздар қалды. МИБ қаржысын қалай басқару керек?

Qazaq24.com, Tengrinews.KZ дереккөзінен алынған ақпаратқа сүйене отырып жаңалық таратады..

Мүлік иелері бірлестігі (МИБ) төрағасының ауысуы көп жағдайда жанжалға ұласып жатады. Кейін үйдің "қарызға белшесінен батқаны" анықталатын кездер де болады. Ал ол берешекті тұрғындар қайтаруы тиіс. Мұндай жағдайды қалай болдырмау керек екенін Tengri Home ТҮКШ саласының мамандарынан сұрап білді.

Редакцияға Алматыдағы екі тұрғын үй кешенінің тұрғындары ұқсас мәселемен жүгінді: олардың үйлері қарызға батқан. Қазір бұл істер бойынша сот талқылаулары жүріп жатыр. Процестерге әсер етпеу үшін біз ТҮК атауларын да, кейіпкерлердің аты-жөндерін де көрсетпейміз. Жекелеген жағдайлар арқылы ортақ мәселенің мән-жайын ашу үшін тек оқиғаларды қысқаша баяндаймыз.

Дисклеймер: Сипатталған оқиғаларда редакция ешқай тараптың позициясын қолдамайды, әрекеттеріне баға бермейді, біреуді айыптауға немесе ақтауға тырыспайды. Барлық мән-жайды тиісті органдар тексеріп жатыр, түпкілікті шешімді сот шығарады. Тәуелсіз сарапшылар тек ұқсас мысалдар мен тәжірибеде кездесетін басқа да проблемалық мәселелерге қатысты пікір алу үшін тартылған.

МИБ-тің монополистер алдындағы қарызы. Бірінші оқиға

2025 жылдың қыркүйегінде Алматыдағы тұрғын үй кешендерінің бірінің тұрғындары жалпы жиналыста жаңа МИБ төрағасын сайлайды. Сайланған басшының айтуынша, бұрынғы жетекші құжаттардың бір бөлігін әлі күнге дейін өткізбеген.

"Біз оған соталды талап-арыз тапсырдық, кейін құжаттарды талап ету туралы сотқа жүгіндік. Процесс өтті, бірақ ештеңені өндіріп алу мүмкін болмады, өйткені меншік иелерінің дауыстары жазылған сауалнама парақтары да, дауыс беру қорытындыларының хаттамалары да болмаған", - деді МИБ-тің қазіргі төрағасы.

Содан кейін жаңа басшы 2021 жылдан 2025 жылға дейінгі кезеңге қаржылық талдау жүргізеді.

"Қорытынды бойынша МИБ-тің қомақты соммада қарыз екені белгілі болды. Қолда берешек сомасын растайтын барлық салыстыру актілері бар. МИБ "Алатау жарық компаниясы" (АЖК), сервистік компаниялар, күзет ұйымдары мен "Алматы Су" мекемесіне берешек болып шықты. Біздің барлық шоттарымызға бұғат қойылды", - деп толықтырды ол.

Оның айтуынша, коммуналдық компаниялармен қарызды бөліп төлеу туралы келісім жасалған. Кейбір жағдайларда берешек көлемін азайтудың сәті түсті.

"Көптеген тұрғын емес жайлардың иелерінде АЖК-мен тікелей келісімшарт болмаған, ал келісімшарты барлары есептегіш көрсеткіштерін уақытылы бермеген, бұл төлемнің дұрыс есептелмеуіне әкелген. Электр энергиясы бойынша қарыз 19 миллион теңгеден асты. АЖК оны 8,3 миллионға азайтты. Су бойынша берешек 23 миллион теңгеден астам еді. Бірақ біз "Алматы Су" мекемесіне бұл соманың 15 миллион теңгеге аз болуы тиіс екенін дәлелдедік", - деп нақтылады МИБ төрағасы.

Тұрғындар қарыз неге пайда болғанын анықтау үшін қаржылық аудит жүргізуді ұйғарған. Аудит есебі редакцияның иелігінде бар, бірақ сот талқылаулары әлі аяқталмағанын ескере отырып, біз тек түйіндеме жарияламаймыз: тексеру барысында заңбұзушылықтар анықталған.

"Біз бұрынғы төрағаның еңбек шартындағы жалақы мөлшері туралы тармақты даулап, сотта жеңіп шықтық. Сот белгіленген соманың заңсыз болғанын мойындады", - деді спикеріміз.

Мұнда сот шешімі әлі заңды күшіне енбегенін, апелляциялық шағым түсуі мүмкін екенін ескеру маңызды.

Аудиттен кейін МИБ-тің жаңа төрағасы бұрынғы басшының үстінен полицияға арыз түсірген.

Tengri Home қалыптасқан берешек пен аудитке қатысты пікірін білу үшін МИБ-тің экс-басшысымен байланысты. Жауап қысқа болды:

"Дәл қазір бұл жағдайға қатысты пікір бере алмаймын, өйткені сот талқылауы жалғасып жатыр және менің пікірім сотқа қысым ретінде бағалануы мүмкін".

МИБ-тің сервистік компания алдындағы қарызы. Екінші оқиға

Алматыдағы тағы бір тұрғын үй кешеніндегі оқиға да МИБ төрағасының ауысуынан басталған.

"Құжаттар мен істерді қабылдап алу кезінде бұрынғы төраға маған кезекші техникалық персонал - сантехник, электрик, инженерлер қызметін көрсеткен сервистік компания алдында көпмиллиондық қарыз бар екенін хабарлады. Бізге берешекті өтеу кестесіне қол қоюға тура келді", - деді МИБ-тің жаңа төрағасы.

Бірақ оны "мұндай берешек қалай пайда болуы мүмкін?" деген сұрақ мазалаған.

"Мен персоналға жұмсалатын шығындарды: жалақыны, аударымдарды, салықтарды есептеп шықтым. Нәтижесінде, келісімшарт құны үш миллион теңге болғанда, сервистік компанияның ай сайынғы маржасы шамамен 1-1,2 миллион болғаны анықталды. Мен мұндай пайданы негізсіз деп санаймын", - деді сұхбат берушіміз.

МИБ басшысы ашық дереккөздерден бұрын компания құрылтайшыларының бірі бұрынғы төрағаның аты-жөнімен толық сәйкес келетін адам болғанын білген.

"Ол біздің МИБ-пен келісімшартқа қол қояр алында ЖШС басшысы ретінде тіркеуден шыққан. Кейін дәл осы компания МИБ-тің мердігеріне айналған, ал бүгінде бірлестіктен көпмиллиондық қарызды өндіруді талап етіп отыр", - делінген тұрғын үй кешені тұрғындарының редакцияға жолдаған ұжымдық өтінішінде.

Қарыздың жартысынан астамын сот арқылы есептен шығару мүмкін болды. Қалған бөлігін сервистік компания сот тәртібімен өндіріп алуға тырысып жатыр. МИБ (мүлік иелерінің бірлестігі) бастапқы берешекті өтеу міндеттемелерін жарамсыз деп тану туралы қарсы талап арыз берді. Сот талқылаулары жалғасып жатыр.

МИБ қарыздарынан қалай құтылуға болады?

Төменде сарапшылар біз келтірген оқиғаларға түсініктеме бермейді. Олар тек өз тәжірибелерінде жиі кездесетін жағдайларды айтады.

МИБ төрағасы ай сайын есеп беруге міндетті

Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласындағы аудитке маманданған "ServiceAudit" ЖШС аудиторлық компаниясының басшысы Елена Мазур мынаны ескертеді: МИБ төрағасы үй иелеріне ай сайынғы есепті ұсынуы тиіс. Бұл құжат үйдің қаржылық сипаттамасы іспетті. Одан кірістер мен шығыстарды, сондай-ақ қарыздар туралы білуге болады.

"Жылына бір рет тұрғын үй және тұрғын емес жайлар иелерінің жалпы жиналысында МИБ-тің жылдық кірістер мен шығыстар бюджеті бекітіледі. МИБ төрағалары немесе уәкілетті тұлға ай сайын сол кезеңдегі есептелген және алынған жарналар мен жұмсалған шығыстар туралы есеп беруге міндетті. Есептер әрбір тұрғынға қолжетімді жерлерде орналастырылуы және міндетті түрде МИБ төрағасының қолы және мөрімен бекітілуі тиіс", - деді ол.

Егер бұл талаптар орындалмаса және еленбесе, Кондоминиумдарды басқару республикалық қауымдастығының басқарма төрағасы Павел Шульгин тұрғын үй инспекциясына шағым түсіруге кеңес береді.

"Бұл МИБ төрағасына әсер етеді, бірақ тұрғын үй кешенін басқаруға тартылуы мүмкін басқарушы компанияға кей жағдайларда әсері болмайды. Олар "Бухгалтерлік есеп және қаржылық есептілік туралы" заңның 12-бабына сілтеме жасап, мұндай ақпарат коммерциялық құпияға жататынын айтуы мүмкін. Бірақ бұл олай емес. Есептілік ұсыну туралы талап барлығына: басқару органдарына (МИБ, ПИК) және басқару субъектілеріне де ортақ", - деді Павел Шульгин.

Кейде керісінше жағдайлар да болады - құжат бар, бірақ тұрғындар оған қызығушылық танытпайды.

"Есеп - өте маңызды құжат. Оның жылдық шығыстар сметасымен кем дегенде шамамен сәйкес келуіне назар аудару қажет. Мысалы, тазалық жұмыстарына бір жылға бес миллион теңге бөлінген делік. Олай болса, ай сайын бұл мақсатқа шамамен 415 000 теңге жұмсалуы тиіс. Бұл сметадан ауытқымағаныңызды, жылдық болжамды шығыстар дұрыс есептелгенін және негізді екенін білдіреді. Жыл аяғында сіздерге жылдық есеп берілуі керек. Сол кезде сметаның қаншалықты артық немесе кем болғаны, қандай қарыздар бар екені көрінеді", - деп түсіндірді Павел Шульгин.

Кейде МИБ кейбір шығындарды қолма-қол ақшамен төлейді.

"Төраға мұны, мысалы, құрылыс материалдарын базардан қолма-қол ақшаға сатып алғанымен негіздейді. Дәл осы соманың жұмсалғанын дәлелдеу оңай емес. Мұндай жағдайда фискалдық чекті және МИБ-тің атына ресімделген құжаттарды (жүкқұжат, орындалған жұмыс актісі) талап ету керек. Сондай-ақ атқарылған шығыстар бойынша құжаттардың түпнұсқасы қоса берілген аванстық есеп ұсынылуы тиіс. Осыдан кейін ғана МИБ бұл шығындарды өтейді", - деп толықтырды Елена Мазур.

Электр энергиясын есептегіш әркімде жеке болуы тиіс

Бірде Елена Мазур коммерциялық жайлардың иелері электр энергиясын төлемейтін жағдайға тап болған. Олардың тұтынған көлемі жалпы үй көрсеткішіне қосылып, шығындар тұрғындардың мойнына ілінген.

"Себебі - коммерциялық жылжымайтын мүліктің жеке есептегіші, тиісінше энергия компаниясында жеке шоты болмаған. Провайдер МИБ-ке жалпы үй шығыстары үшін шот ұсынған, ал ондағы шығыстар пәтерлер мен коммерциялық нысандарға бөлінген. Негізінде, электр энергиясының жалпы үйлік шығыстарына кіреберістерді және аула аумағын жарықтандыру жатады. Сондықтан, егер коммерциялық нысанның жеке электр есептегіші болмаса - бұл заңбұзушылық", - дейді Елена Мазур.

Павел Шульгин де бұл пікірді қолдайды: қарызды болдырмау үшін бизнесті үйден "бөлектеген" дұрыс.

"МИБ төрағасы жалпы үй щитінен техникалық шарттар мен шекараларды бөлу актісін жазып бере алады. Егер қажетті қуат болса, дүкен немесе электромобиль қуаттау станциясы болсын, кез келген коммерциялық нысан өз есептегішін орнатып, төлемді тікелей электр желілеріне төлейтін болады", - деп қосты ол.

Жаңа салынған үйлерде монополистер және пәтер иелерімен жедел түрде келісімшарт жасасу маңызды. Әйтпесе, кейін төленбеген шоттар пайда болады.

"Көбіне қалай болады? Құрылыс салушы нысанды пайдалануға бергенімен, пәтер мен коммерциялық нысан иелерін коммуналдық желілер су, жарық, жылу бойынша келісімшарт жасасуға мәжбүрлей алмайды. Әсіресе, егер сол трансформаторлық қосалқы станция әлі қызмет көрсету мекемелерінің теңгеріміне берілмеген болса. Мұны жарты жыл ішінде жасау қажет. Олай болмаған жағдайда, тұрғындар мен бизнеске шоттарды құрылыс салушы немесе оның басқарушы компаниясы арқылы төлеуге тура келеді. Кейде бұл бір-екі жылға созылады. Егер осы уақыт бойы төлем энергия тасымалдаушы компанияға жетіп отырса жақсы. Ал жетпесе ше? Онда қарыз үшін келіп, жарықты өшіріп тастайды", - деп ескертті Павел Шульгин.

МИБ тарифтері және ауданды кемітіп көрсету

Кейбір тұрғын үй кешендерінде кейбір пәтерлердің немесе жалға берілетін тұрғын емес жайлардың ауданы кемітіп көрсетілгені анықталып жатады.

"Мұндай жағдайлар жиі емес, бірақ кездесіп тұрады. Кейде МИБ төрағалары есеп айырысу орталығына өткізетін ведомоста өз пәтерлерін көрсетпей жатады. Тұрғын үй алаңы көрсетілмесе - түбіртек те келмейді", - деп мысал келтірді Павел Шульгин.

Айта кетейік, МИБ тарифтері мен жарналары тұрғын үйдің пайдалы алаңына қарай есептеледі. Сату-сатып алу шартында көбіне жалпы шаршы метрмен шектеліп, пайдалы алаңды көрсетпей жатады.

"Нәтижесінде тариф пәтердің жалпы ауданы бойынша есептеледі де, төлем сомасы көбейіп кетеді. Пәтер иесі МИБ-ке қайта есептеу туралы өтініш бере алады. Сондықтан пайдалы шаршы метрлері көрсетілген құжаттарды өткізуге кеңес беремін", - деді Павел Шульгин.

Сонымен қатар, МИБ тарифтері тұрғындар мен коммерциялық нысан иелері үшін әртүрлі болуы мүмкін. Бұл туралы ақпарат та МИБ есебінде көрініс табуы тиіс.

"Әдетте тұрғындар жиналысы өткізіліп, онда үйді күтіп-ұстау және күрделі жөндеу тарифтерін белгілеу мәселесі шешіледі. Соның ішінде коммерциялық нысандарға арналған тарифтер де бекітіледі. Олар пәтер иелеріне қарағанда жоғары болуы мүмкін", - деп түсіндірді Елена Мазур.

Үйді күрделі жөндеуге жиналған ақша қайда "кетеді"?

Еске салайық, МИБ немесе басқарушы компания банкте екі шот ашуы қажет: ағымдағы шот - үйді күтіп-ұстауға, жинақ шоты - тек күрделі жөндеуге арналған жинақтар үшін.

"Күрделі жөндеуге арналған қаржыны алу үшін меншік иелері жиналысының хаттамасы, сауалнама парақтары және шығындар сметасы қажет. Бірақ күрделі жөндеуге арналған жинақ шоты барлық МИБ-те бірдей бола бермейді. Көбі екі кәдімгі ағымдағы шот ашып алған. Мұндай жағдайда төрағаның қаражатты алып, мақсатсыз пайдалануы әлдеқайда оңай", - дейді Павел Шульгин.

Сарапшылар МИБ төрағасынан шоттың түрін нақтылауды ұсынады. Қажет болған жағдайда банкке сұраныс жіберуге де болады.

"Тағы бір кеңес: егер МИБ ортақ мүлікті басқару және күтіп-ұстау бойынша басқарушы компаниямен келісімшарт жасасса, оған шоттарға қол жеткізуге сенімхат беруге еш кеңес бермеймін. Ақшаның бақылаусыз жұмсалу қаупі туындап, кейін оның қайда "кеткенін" анықтау қиынға соғады", - деп түйіндеді Павел Шульгин.

Елена Мазур сөз соңында заң бойынша МИБ-те тұрғындар арасынан тек төраға мен үй кеңесі емес, сонымен қатар ревизор (тексеруші) де сайлануы тиіс екенін ескертті. Ол қаржыны қадағалап: тексерулер жүргізуі, есептердегі мәліметтердің растығын растауы және заңбұзушылық деректерін көрсетуі тиіс.

"Бірақ ТҮКШ саласында аудитпен қанша айналыссам да, МИБ-те ревизор болғанын әлі көрмедім. Шамасы, бұл іспен ешкім айналысқысы келмейтін сияқты. Көбінің қаржылық сауаты жетпейді немесе бухгалтерлік есеп саласында тиісті білімі жоқ. Дегенмен, бұл маңызды маман - ол ішкі аудитор іспетті", - дейді Елена Мазур.

Үй қарызға батса, бұл тек оның сапасыз басқарылғанын емес, сонымен қатар меншік иелерінің де бұл мәселеге бейжай қарағанын білдіреді.

Аударған: Дина Шәріпхан