Ипотека нарығы қатайып келеді

Енді бұрынғыдай бәріне бірдей пайыз болмайды. Әр адамға қойылатын талап пен мөлшерлеме оның табысына, бастапқы жарнасына, несиелік тарихына және жалпы қаржылық жағдайына байланысты есеп­те­леді. Яғни, табысы тұрақты, қарызы аз азаматтар үшін ипотека шарттары жеңіл­деу болса, керісінше жағдайда талап күшейеді.

Тағы бір маңызды өзгеріс – банктер тек ресми табысты ғана есепке алады. Зейнет­ақы аударымдарымен расталмаған кіріс енді ескерілмейді. Бұл әсіресе бей­ресми табысы бар азаматтар үшін ипотека алуды қиындатуы мүмкін. Сонымен қатар қарыз жүктемесін бақылау талаптары да қатаңдауы мүмкін. Мәселен, бұған дейін банктер ай сайынғы төлемді ғана есепке алса, енді адамның жалпы қарызы да назарға алынады.

Сарапшылардың айтуынша, мұндай өзгерістер ипотеканы барлығына бірдей қолжетімді құралдан гөрі қаржылық мүм­кіндігі дәлелденген адамдарға бағытталған өнімге айналдыруы ықтимал.

Осыған байланысты нарықтағы жалпы ахуал қалай өзгеретіні туралы пікір білдірген Qazaq Expert клубының құрылыс сала­сындағы сарапшысы Диляра Сейітнұрова алдағы кезеңде  макроэкономикалық көр­сет­кіштерге ғана емес, нарықтың ішкі механизмдеріне де назар аудару қажет екенін айтады.

– Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығында 2026 жылдың шілдесі қарсаңында елеулі өзгерістер болмақ. Бұл үдерісті толық түсіну үшін тек макроэкономикалық көр­сеткіштерге сүйену жеткіліксіз, нарықтың ішкі тетіктеріне де назар аудару қажет. Шіл­деден бастап реттеуші жаңа талаптарды енгізеді: қарыз жүктемесіне шектеу күшейіп, жеңілдетілген ипотекалар бойынша бас­тапқы жарнаға қойылатын талаптар қатаң­дайды. Соның салдарынан табысы ай сай­ынғы төлемді әрең жауып жүрген «шек­ті» санаттағы сатып алушылар үшін бас­пана алу қиындай түседі. Қысқа мерзімде әлеуетті қарыз алу­шылардың шамамен 15-20 пайызы нарықтан тыс қалуы мүмкін. Нәтижесінде, тұрғын үйге қол жеткізу күр­делене түседі, алайда бұл шара ипотека­лық «көпіршіктің» ұлғаюын тежеп, төлем қабілетсіздіктің өсуіне жол бермеуге бағыт­талған, – дейді сарапшы.

Сарапшының сөзінше, сұраныс құры­лымы да өзгеруі ықтимал. Яғни, бұрын «ком­форт» сегментіне қызығушылық танытқан сатып алушылар енді «стандарт» немесе «эконом» санатына қарай ойысуы мүмкін. Бұл нарықтағы теңгерімді қайта қалыптастырады. Сонымен қатар тұрғын үй бағасы да тұрақталуы мүмкін, яғни са­рап­шы күрт өзгерістер ықтималдығы төмен деген пікірде. Себебі құрылыс компаниялары шығынның жоғары болуына байланысты бағаны ашық түрде төмендетуге асықпайды.

– Құрылыс компаниялары бағаны түсіруге құлықсыз, себебі материалдар мен логистика қымбат. Сондықтан сұраныс азай­ған жағдайда нарық алдымен тоқырау кезеңіне өтеді. Ашық жеңілдіктердің орны­на жасырын ұсыныстар көбейеді: тегін паркинг, 2-3 жылға пайызсыз бөліп төлеу немесе әрлеуді сыйлыққа беру сияқты. Құрылыс саласындағы инфляция мен білікті мамандардың тапшылығы өзіндік құнды төмендетпей ұстап тұр. Егер баға белгілі бір деңгейден төмен түссе, құрылыс тоқтауы мүмкін, ал бұл болашақта ұсын­ыстың азаюына және бағаның қайта өсуіне әкеледі. Болжам бойынша, қайталама нарықтағы баға 5-7 пайызға төмендеуі мүмкін, ал бастапқы нарықта, әсіресе сұра­ны­сы жоғары аудандарда, баға тек инфляция деңгейінде өседі, – дейді Диляра Сейітнұрова.

Инвестиция тұрғысынан да жағдай өзгеріп отыр. Бұрынғыдай «құрылыстың басында алып, тапсырылғанда қымбатқа сату» моделі өзектілігін жоғалтып келеді.

– Бұрын кең тараған «қазаншұңқырда сатып алып, пайдалануға берілгенде 40 пайызға қымбатқа сату» кезеңі аяқталды деуге болады. Қазір бұл ұзақмерзімді ойынға айналды. Инвестиция ретінде тек жалға беруге болатын нысандарды қарастырған жөн, олардың табыстылығы жылына шама­мен 8-10 пайыз болуы мүмкін. Ал қысқа мерзімде қайта сату тәуекелі жоғары, себебі өтімділік төмендеді. Ал өмір сүру үшін баспана алу бұл кезеңде керісінше тиімді бола түспек, себебі сұраныс азай­ғандықтан, сатып алушының мүмкіндігі артады, құрылыс компанияларымен саудаласуға, жақсы жоспарлау мен тиімді нұс­қаларды таңдауға болады, – дейді сарапшы.

Сарапшы ипотека мен жалдамалы баспана арасындағы таңдауға да тоқталды. Оның айтуынша, бұл жерде бәрі адамның қаржылық мүмкіндігіне байланысты.

– Егер сізде бастапқы жарнаның 50 пайызы бар болса және болашағы бар ауданда пәтер тапсаңыз, ипотека тиімді – сіз активтің бағасын бекітіп қоясыз. Ал егер жинақ 20 пайыздан аз болса, әзірге жалдамалы пәтерде тұрып, қаражатты жоғары табысты құралдарға салған дұрыс. Қазір депозиттер мен облигациялар 14-15 пайызға дейін табыс әкеледі. Көп жағдайда жалдау ақысы нарықтық ипотека бойынша 18-20 пайыздық артық төлемнен арзанға түседі, – дейді Диляра Сейітнұрова.

Жалпы алғанда, сарапшылар нарық жаңа кезеңге аяқ басып отырғанын айтады. Бұрынғыдай жеңіл ипотека дәуірі біртіндеп аяқталып, енді сапа мен есепке негізделген шешімдер алдыңғы орынға шықпақ.

– Нарық біртіндеп «есейіп» келеді. Алдағы жарты жылда басты назарды «соңғы мүмкіндікті жіберіп алмауға» емес, лока­цияны, жобаның сапасын және ұзақмерзімді әлеуетін дұрыс бағалауға аудару керек. Алдағы 5-10 жылда тұрғын үйдің өтімділігіне әсер ететін негізгі факторлар – құрылыс сапасы мен энергия тиімділігі болады, – деп түйіндеді сарапшы.

Демек, жаңа ипотекалық талаптар бір жағынан нарықты тұрақтандыруға бағыт­талса, екінші жағынан сатып алушылар үшін талапты күшейтеді. Бұл өзгерістер алдағы айларда тұрғын үй нарығының бағытын айқындайтын негізгі факторлардың біріне айналуы мүмкін.

Кәмила ДҮЙСЕН