Құрылыс салушының келісімшарты: қазақстандықтар жаңа үйден пәтер аларда нені ескеруі керек?

Tengrinews.KZ парақшасынан алынған ақпаратқа сүйене отырып, Qazaq24.com хабарлама жасады..

"Өзіңіз көріп тұрсыз - бұл стандартты келісімшарт, бәрі осыған қол қояды". Сату бөлімінің менеджерлері сатып алушыларды осы сөзбен тыныштандырады. Бірақ әдемі буклеттер мен 3D-турлар артында клиентті қорғансыз қалдыратын заңдық конструкциялар жасырынып жатады.

Tengri Home авторлық бағанында адвокат, жылжымайтын мүлік мәмілелері жөніндегі сарапшы Бахтияр Хояшев тәуекелдерді тізіп қана қоймай, құрылыс салушының үлгілік келісімшартындағы "қақпанды" көрсетеді. Ол қол қоймас бұрын тексеру қажет жеті негізгі "қауіп белгісін" нақты мысалдар арқылы талдап береді.

Іргетасын құю сатысында пәтер сатып алу келісімшарты: неге мән беру керек?

Пәтер бағасына қарамас бұрын, келісімшарттың кіріспе бөлімінде сатушы ретінде кім көрсетілгенін мұқият зерттеңіз. Ең дұрысы - жер учаскесіне құқығы бар және құрылысқа рұқсаты бар құрылыс салушының өзі. Бірақ іс жүзінде келісімшартты "тапсырма бойынша" әрекет ететін аффилирленген компания жасасатын схемалар кездеседі.

Тәжірибеден мысал: Алматыдағы істердің бірінде үлескерлердің көпшілігі дәл осы себептен қиындыққа тап болған. Яғни келісімшарттар жер мен жобаға иелік ететін тұлғамен тікелей емес, ақша тартуға өкілеттігі күмән тудырған аралық құрылыммен жасалған. Жоба тоқтап қалған кезде, іс жүзінде сотқа беретін ешкім қалмағаны анықталды: сатушы компанияның активтері жоқ, ал негізгі құрылыс салушы ешқандай міндеттемені мойнына алмайтынын мәлімдеген.

Нені тексеру керек. Контрагенттің құрылтай құжаттарын, қол қою құқығына берілген сенімхатты (егер өкіл әрекет етсе) және ең бастысы - осы компанияның үлескерлердің ақшасын тартуға құқығы бар-жоғын (әкімдіктің рұқсаты немесе бірыңғай оператордың кепілдігі) сұратып, зерттеңіз. Сіздің борышкеріңіз - ақшаны алатын тарап және ол құрылыстың нақты иесі болуы тиіс.

Бақтияр Қояшев

адвокат, жылжымайтын мүлік мәмілелері жөніндегі сарапшы

Салынып жатқан пәтерді сатып алу-сату мәмілесінің мәні

Бұл – ең қауіпті тармақтардың бірі. Сіз пәтер сатып алып жатырмын деп ойлайсыз. Бірақ келісімшартты оқып көрсек: "Сатушы болашақта сатып алушыға пәтерді сатып алу-сату шартын жасау құқығын беруге міндеттенеді" деп жазылған. Немесе бұдан да "әдемі" етіп: алдын ала келісімшарттың мәні – "негізгі келісімшартты жасау мүмкіндігін қамтамасыз ету" деп көрсетіледі. Ал брондау келісімшарттарында көбіне оның мәні "сатушының нысанды үшінші тұлғаларға ұсынудан бас тартуы" деп жазылады.

Бұл сөзбен ойнау емес, бұл - түбегейлі айырмашылық. "Құқыққа деген құқықты" сатып ала отырып, сіз ең басты нәрсені - нақты жылжымайтын мүлік нысанына заттық талап қою құқығын алмайсыз. Егер құрылыс салушы негізгі үлестік қатысу келісімшартына қол қойылғанға дейін банкротқа ұшыраса, сіз пәтерге басым құқығы бар үлескер бола алмайсыз. Сіз ақшаңыз бар, бірақ баспанасыз қалған кредиторлардың жалпы кезегінде қаласыз.

Талап: келісімшартта мәміле мәні - нақты сәйкестендіру белгілері (мекенжайы, жобалық ауданы, қабаты, бас жоспар бойынша нөмірі) бар нақты пәтерді меншікке беру екені анық көрсетілуін талап етіңіз. Қандай да бір құқықтарға құқық беру деген болмауы тиіс.

Болашақ жылжымайтын мүлік сипаттамалары: неден салынады және ішінде не болады?

Үлгілік келісімшарттарда бұлыңғыр тұжырымдар жиі кездеседі: "Пәтер компания стандарттарына сәйкес қарапайым әрлеумен тапсырылады". Ал бұл стандарттар қайда жазылған? Оны ешкім білмейді. Ертең құрылыс салушы жарты кірпіштен қаланған қабырға немесе алюминийдің орнына ПВХ-дан (жасанды пластик – редакция еск.) жасалған панорамалық терезелерді де "стандарт" деп шешуі мүмкін. Ал бұған шағым айту қиын – сіз келісімге дәл осы шартпен қол қойғансыз.

Не нәрсеге назар аудару керек: келісімшартқа нақты материалдар мен жобалық шешімдерді енгізуді талап етіңіз. Мысалы, "сыртқы қабырғалары - қалыңдығы 300 мм D500 газбетон блоктарынан, 100 мм минералды мақтамен жылытылған", "терезелері - екі камералы шыны пакеті бар Alutech алюминий профилі". Егер құрылыс салушы материалдарды бекітуден бас тартса, бұл оның жобаны арзандату үшін мүмкіндік қалдырып отырғанының анық белгісі.

Сатып алу-сату келісімшарты бойынша төлем

Баға теңгемен бекітілген сияқты көрінуі мүмкін. Бірақ есеп айырысу бөлімін мұқият оқыңыз. Қауіпті сөйлем: "Түпкілікті есеп айырысу төлем жасалған күнгі ҚР Ұлттық банкінің бағамы бойынша X АҚШ долларына баламалы 1 шаршы метрдің құны негізінде жүргізіледі". Немесе еуроға, Ресей рубліне осындай ұқсас байлау болуы мүмкін.

Қазақстанда валюта нарығы құбылмалы болғандықтан, бұл – уақыт өте келе үлкен мәселеге айналуы мүмкін. Бұған дейінгі жылдары болғандай, теңгенің күрт әлсіреуі қарызды уақытында төлеп отырсаңыз да, қалған берешегіңіздің бірнеше миллион теңгеге артуына әкелуі мүмкін. Ал заң жүзінде құрылыс салушының әрекеті дұрыс болып саналады – мұндай механизмге өзіңіз келісім бергенсіз.

Шешім: бағаны ешқандай валюталық ескертулерсіз, тек теңгемен ғана бекітіңіз. Егер құрылыс салушы тәуекелдерді хеджирлеу қажеттігін алға тартса, бұл оның кәсіпкерлік тәуекелі. Тұтынушы баспана сатып ала отырып, валюталық алыпсату болмауы тиіс.

Алдын ала сатып алу-сату келісімшартының мерзімдері

Сату-сатып алудың алдын ала жасалатын келісімшартындағы теңсіздікке назар аударыңыз. Сіздің ақша төлеу міндеттемелеріңіз күніне дейін нақты жазылған: "Алғашқы жарна - 2026 жылдың 15 тамызына дейін, екіншісі - 2026 жылдың 15 желтоқсанына дейін. Кешіктірілген әр күн үшін - 0,1 пайыз өсімпұл". Ал құрылыс салушының мерзіміне қатысты ше?

Тұжырым: "Негізгі сатып алу-сату шарты нысан пайдалануға берілген күннен бастап 90 жұмыс күні ішінде жасалуға тиіс". Бірақ бұл пайдалануға берудің нақты қашан болатынын ешкім білмейді. Ол 2027 жыл, 2029 жыл болуы мүмкін немесе тіпті ешқашан жүзеге аспауы ықтимал.

Іс жүзінде сіз құрылыс салушыға мерзімі белгіленбеген, пайызсыз қарыз беріп, ол құрылысты аяқтағанша белгісіз жағдайда қаласыз. Ал құрылыс мерзімі созылып кеткендіктен келісімшартты бұзуға тырыссаңыз, міндеттемені орындаудан бас тартқан тарап ретінде автоматты түрде санкцияға ұшырайсыз.

Заң талаптарына сәйкес, құрылыстың аяқталу мерзімі жобалау-сметалық құжаттамада (ЖСҚ) көрсетілуі тиіс және мерзімнің сақталуына техникалық қадағалау жауап береді. Мерзімнің анық көрсетілмеуі - құрылыс салушыда әлі сараптамадан өткен ЖСҚ жоқ екенін білдіреді, ал бұл үлкен тәуекел.

Не істеу керек: келісімшартқа негізгі келісімшарттың жасалатын және/немесе пәтердің берілетін нақты күнін енгізіңіз. Бұл мерзім уақытқа созылып кетуі мүмкін қандай да бір оқиғаға тәуелді болмауы керек. Мысалы, "нысан пайдалануға берілгеннен кейін" емес, "2027 жылғы 31 желтоқсаннан кешіктірмей" деп нақты көрсетілуі тиіс. Осы мерзімнің өтіп кетуі сізге ақшаны пайыздарымен бірге ешқандай шартсыз қайтаруды талап етуге құқық беруі керек.

Мәмле бойынша тараптардың жауапкершілігі

"Тараптардың жауапкершілігі" бөлімін ашып, екі соманы қатар қойыңыз. Бұл ең айқын көрсеткіш.

Мысалы, алдын ала сатып алу-сату келісімшарты мен соған ұқсас келісімшарттарды алайық. Не көріп тұрмыз? Төлем кешіктірілген жағдайда сізден төленбеген соманың әр күні үшін 0,1 пайызы алынады. Ал нысанды тапсыру мерзімі бұзылса, құрылыс салушы орындалмаған міндеттеме сомасының 0,01 пайызын ғана төлейді. Айырмашылық 100 есе. Және бұл әлі "жеңіл" нұсқасы.

Кейінгі жылдардағы шарттарда: "Егер құрылыс мерзімінің бұзылуы кез келген себептерден, соның ішінде ауа райы жағдайлары, өнім берушілердің іс-әрекеті, заңнамадағы өзгерістер және т.б. туындаса, сатушы тұрақсыздық айыбын төлеуден босатылады" деген тармақ жиі жазылады.

Тағы бір айла-шарғы - өсімпұл немесе пайыздарды қалдық сомаға емес, нысанның толық құнына байлап қою. Бұл мәселеде сақ болу керек.

Сатушының жауапкершілігі нөлге теңеледі, ал сатып алушы толықтай тәуекелге бел буады. Өз бастамаңызбен шартты бұзғаны үшін салынатын айыппұлдарға бөлек назар аударыңыз. Көбінесе олар салынған соманың 10-20 пайызына жетеді. Бұл проблемалық нысаннан "қашып кетуді" қаржылық тұрғыдан мүмкін емес етеді.

Талап: жауапкершілік екі тарапқа да бірдей болуы керек. Кез келген мерзімнің кешіктірілгені үшін екі тарапқа да бірдей мөлшерде өсімпұл қарастырылуы тиіс. Құрылыс салушыны жауапкершіліктен сөзсіз босататын барлық тармақты алып тастау қажет.

Дауларды шешу

Әдетте келісімшарттың соңында, басқа да стандартты шарттардың арасында жасырылатын тармақ: "Осы шарттан туындайтын барлық дау мен келіспеушілік Астана қаласының төрелік сотында (немесе басқа коммерциялық арбитражда) шешілуі тиіс". Немесе "сатушы орналасқан жер бойынша" деп көрсетіледі, бұл басқа қаладан келген сатып алушы үшін үйінен мыңдаған шақырым жерде адвокат жалдау қажеттілігін тудырады.

Бұл дегеніміз, жанжал туындаған жағдайда сіз "Тұтынушылардың құқықтарын қорғау туралы" Заңның барлық артықшылықтарын пайдалана отырып, өз тұрғылықты жеріңіз бойынша қарапайым аудандық сотқа жүгіне алмайсыз.

Сіз құрылыс салушыға бүйрегі бұрып тұратын жабық жүйеге тап боласыз. Жай азаматтың арбитражда дауды жеңіп шығу мүмкіндігі нөлге тең. ҚР "Төрелік туралы" Заңына сәйкес, дау туындағанға дейін тұтынушымен жасалатын шартқа төрелік ескертпені енгізуге жол берілмейді. Бірақ мұны сотта дәлелдеу керек, ал құрылыс салушы әлгі ескертпеге сүйеніп, сізді сотқа жібермеуге тырысады.

Іс-қимыл: төрелік ескертпені сызып тастаңыз. Даулар сатып алушының тұрғылықты жері бойынша жалпы юрисдикция сотында шешілетінін талап етіңіз. Егер құрылыс салушы қарсылық танытса, бұл оның жосықсыздығының нақты дәлелі.

Түйін

Бұл жағдайдың парадоксы мынада: жоғарыда аталған тармақтың барлығына тұтынушылардың құқықтарын қорғау тұрғысынан дау айтуға болады. Алайда олар "шарт еркіндігі" қағидатына сәйкес қол қойылғаннан кейін "заңды" болып шығады. Осыдан кейін жосықсыз құрылыс салушылар бұл қағидатты сатып алушыға қарсы пайдаланады.

Сатып алушылардың басым көпшілігі мұндай жағдайға тап болғанда сотқа бармайды, іштей таусылып, үнсіз күте береді. Себебі - өз қателігін түсіну және жағдайдың шарасыздығы. Сондықтан ықпал етудің жалғыз сәті - шартқа қол қойғанға дейінгі кезең.

Заң бойынша алдын ала сатып алу-сату шартын жасасуға тыйым салынған. Алайда тәжірибе көрсеткендей, заңды айналып өтудің жаңа тәсілдері пайда болуы мүмкін. Бір қателікті қайта қайталамау үшін қоғамда тұтыну мәдениетін арттыру қажет. Келісімшарттың үлгісін үйге алып, асықпай танысып шығуды, тәуелсіз заңгерді тартуды және келіспеушіліктер хаттамасын жасауды сұраудан қорықпаңыз.

Аударған: Дина Шәріпхан