Риэлтор билеген нарық: бақылауға кім ие?

Алай­да бұл өсіммен бірге ха­лық­тың наразылығы да көбейіп отыр. Қа­зір риэлторлардың жұмы­сына қатысты шағымдар саны артып келеді. Аза­маттар жоғары комис­сия, біржақты жасалған келісімшарттар сияқты мәселелерге жиі көңіл толмаcтығын білдіреді. Осы түйткілдер қолда­ныс­тағы нормаларды қайта қараудың қажеттігін көрсетіп отыр. 

Ұлттық экономика министр­лігінің былтырғы дерегіне сәйкес, делдалдық қызмет көрсететін заңды тұлғалар саны – 1 157, дара кәсіпкерлер саны – 1 636. Ал Ұлттық статистика бюросының мәліметіне қарағанда, «баспананы және басқа жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу және жалға беру кезіндегі делдалдық қызметтер» бойынша жалпы 4 875 кәсіпкерлік субъекті тіркелген. Бұл ресми және нақты емес нарық арасын­дағы алшақтықты көрсетеді.

30 мың риэлтор бейресми жұмыс істейді

Pana ұлттық риэлторлар пала­тасының вице-президенті Әсет Айтбаев бейресми жұмыс істейтін агенттер санын дәл анықтау мүм­кін емес екенін атап өтті.

– Қазақстанда шамамен екі мың риэлтор ресми түрде тіркелген және адал жұмыс істейді. Бұл – алты айдан астам уақыт бойы мамандандырылған порталдарда белсенді жұмыс істеп келе жатқан және ешқандай ережелерді бұз­баған агенттіктер мен мамандар. Бейресми жұмыс істейтін агенттер саны 25 000-30 000-ға жетуі мүм­кін. Олардың көпшілігі тіркел­меген, жазбаша келісімшарттарға қол қоймайды және ауызша келісімдер негізінде жұмыс істейді. Нәтижесінде, жалдау мәміле­лерінің 67 пайыздан астамы ресми келісімшартсыз жасалады, – деп түсіндіреді ол.

Оның айтуынша, ай сайын шағымдар ағыны өршіп жатыр.

– Жылжымайтын мүлік на­рығының өсуімен қатар, шағымдар саны да артып келеді. Соңғы үш жылда шамамен 1,5 миллион мәміле жасалды. Шағымдар саны мыңға жетті. Көбінесе бұл келісім­шарттық міндеттемелерді орын­дамау (риэлтор мүлікті таппаған, бірақ төлемді талап етуді жалғас­тырған кезде), клиенттің құжат­тары­ның немесе кілттерінің жоға­луына, риэлтордың кінәсінен мәмілелердің бұзылуына, жасы­рын комиссиялар мен қосымша төлемдерді алуға қатысты, – дейді Әсет Айтбаев.

Иә, бұл мәселе қоғамда әлде­қашан сөз болған, әлі де болып жатыр. Қоғамның шағымы көбейгеніне қарамастан, ешкім оны бақылай алмады. Себебі реттейтін арнаулы заң жетіспейді. 

Шикілігі көп нарықты жоғары жақтан да депутаттар құлаққағыс қылғаны рас. Мәселенің басы-қасында жүрген Мәжіліс депутаты Олжас Құспеков риэлторлықты қатаң ретке салу керектігін сөз етті. 

– Жалпы, риэлторларға қатыс­ты заң жобасы Парламентте бірнеше рет көтерілді. Қазір Үкімет өзін-өзі реттеуді енгізуді қолдады. Риэлторлық қызмет енді міндетті түрде өздігінен реттелетін болады және барлық мамандар бірыңғай ережелер мен стандарт­тарға сәйкес жұмыс істейді. Бар­лық тараптар бірауыздан реттеу қажет деген пікірге келді, – дейді.

Салада жұрттың қалтасын қа­ғатын тағы бір схема бар. Мәселен, риэлтор өз қызметіне жүгінушіге міндетті түрде келісімшарт ұсы­нады. Тұтынушы мәтінді толық оқымауы мүмкін немесе кейбір талапқа қатысты тұстары көзіне аса түспейді. Қызықтың бәрі келісімшартқа қол қойған соң басталады. Клиент риэлтор қыз­метінен айныса, аяқасты келісім­шартта көрсетілген айыппұлдарды төлеуге міндеттеледі. Оны ар­бит­раж соттар арқылы іске асырады. Қазір жауаптылар бұл мәселені де қарастырып жатыр екен.

– Көптеген риэлторлар ресми тіркелмей, клиентпен келісім­шарттарды дұрыс жасамайды немесе өз міндеттемесін орын­дамайды. Клиенттердің алдындағы жауапкершілік төмен. Әзірленіп жатқан заң жобасы аясында біз барлық проблемалық мәселелерді қамтуды жоспарлап отырмыз. Қауіпсіздік қағидаттарына негіз­делген әділ және сапалы реттеуді құра алатынымызға сенімдімін, – дейді Олжас Құспеков.

Риэлтор деген кім?

Қазір баспана іздеп, кез келген үйге хабарлассаңыз, ең бірінші болып телефонға риэлторлар жауап береді. Нарықта делдалдар­дың тым көбейіп кетуі бұл саланың нақты мәртебесін түсінуді қиын­датып отыр. Осы мәселеге қатыс­ты риэлтор деген кім және оның жұмысы қандай талаптарға сай болуы тиіс екенін заңгер Бағдат Амандосұлы кеңінен түсіндіріп берген еді.

– Қазақстанда риэлторлардың қызметін нақты реттейтін бірізді заң әлі қабылданған жоқ. «Риэл­тор» деген ұғымның да міндетті құқықтық анықтамасы жоқ. Соған қарамастан, соңғы жылдары бұл салада белгілі бір ұлттық стандарт (СТ РК 3702–2020) қолданылып келеді. Бірақ оның күші міндетті емес, яғни риэлторлар бұл талап­тарды орындауға заң жүзінде мін­деттелмеген. Стандарт тек кәсіби бағыт-бағдар беретін құжат ре­тінде қарастырылады.

Ең маңыздысы, Қазақстанда риэлтор болу үшін арнайы лицен­зия немесе міндетті сертификат талап етілмейді. Сондықтан бұл салада «міндетті кәсіби талаптар» деп айқын көрсетілген ереже жоқ. Басты талап – кәсіпкер ретінде тіркелу, келісімшартпен жұмыс істеу және тұтынушы құқығын бұзбау, – дейді заңгер.

Сонымен қатар кейінгі уақыт­та пәтер жалдағанда қосымша депозит төлеу тәжірибесі де кең та­ралып отыр. Тіпті, кей жағдай­ларда депозит мөлшері пәтердің өз құнынан асып кететін жағдайлар кездеседі. Тұрғындардың айтуын­ша, депозит бастапқыда тұрғын үйге залал келмеуін қамтамасыз ету үшін алынғанымен, кейде оны қайтару мүмкін емес.

Заңгер Бағдат Амандосұлының айтуынша, Қазақстанда жалға берілетін пәтерге депозиттің нақ­ты мөлшерін шектейтін арнайы заң жоқ. Депозит – Қазақстан Республикасының Азаматтық кодекстегі «кепілдік жарна» сияқ­ты құралдардың бір түрі, яғни тараптар өзара келісім арқылы белгілейтін шарт. Сондықтан бәрі шартта не жазылғанына және оның қаншалықты әділ әрі дәлелді екеніне байланысты.

– Заң тұрғысынан алғанда: «депозит пәлен пайыздан аспауға тиіс» деген норма жоқ. Азаматтық кодекстің 380-бабында «шарт еркіндігі» қағидасы бойынша, тараптар шарттың кез келген мә­тінін заңға қайшы келмейтін түрде өз қалауларынша жасай алады. Егер екітарап келіссе, депозиттің бір айлық жалдау ақысымен тең болуы заңға қайшы емес. Нарықта да қалыптасқан тәжірибеде де көбіне депозит бір айлық жалдау ақысына тең болып келеді, – дейді заңгер.

Депозиттің көлемі «әділ» 

Астана қаласы жылжымайтын мүлік агенті Ирина Климованың айтуынша, депозиттің көлемі нарықтағы стандарттарға сай болуға тиіс.

– Егер үй иесі жалға алушыдан депозит алатын болса, онда ол жалдау шартын әділет органдарын­да (юстицияда) тіркеп, пәтерді ресми түрде жалға беруге міндетті деп ойлаймын. Ресми тіркелген жағдайда ғана барлық төлемдер заңды күшіне ие болады. Ал де­позиттің мөлшері нарықтағы қа­лып­ты тәжірибеге сәйкес болуға тиіс, яғни бір айлық жалдау ақы­сына тең болуы керек, – дейді ол.

Ирина Климованың сөзінше, жалға алу мерзімі аяқталғаннан кейін пәтердің жағдайын пәтер иесі қабылдап, бағалайды.

«Бұл бағалау пәтерді тапсыру кезінде жасалған видеофиксация материалдарына сүйеніп жүргі­зіледі. Арнайы маманның қатысуы міндетті емес, дегенмен әртүрлі жағдайлар туындауы мүмкін бол­ғандықтан, риэлторлар процеске қатысып отырады. Сол арқылы екі тараптың да мүддесін қорғауға мүмкіндік береді», – дейді ол.

Сол үшін де мамандар егерде жағдай ушығып сотқа дейін жетсе, сізді құтқаратын осындай фото, видеолар екенін жиі айтады.

Қандай заң өзгерістері қажет?

Сарапшылардың айтуынша, нарықты тәртіпке келтіру үшін ең алдымен осы саланы толық институционалдандыру қажет. Яғни, риэлторларды арнайы реес­трге енгізу, сақтандыру жүйесін қалыптастыру, өтемақы қорын құру және цифрлық бақылау енгізу – бүгінгі күннің өзекті ұсыныстары.

– Бірінші қадам – риэлтор кім, оның жұмысы нені қамтиды деген сұрақтарға заң жүзінде нақты жауап беру. Қолданыстағы заң­дарда «риэлтор», «жылжымай­тын мүлік делдалы», «ақпараттық қыз­мет» деген терминдер нақты анық­талмаған. Сол себепті бұл саланың шекарасы да көмескі. Екінші маңызды бағыт – бірыңғай реестр енгізу. Яғни, риэлтор не­месе агенттік заңды түрде жұмыс істеуі үшін реестрге тіркеліп, белгілі бір талаптардан өтуі керек. Үшінші қадам – қаржылық қауіп­сіздік. Азаматтарды қорғаудың ең тиімді тетіктерінің бірі риэлтордың кәсіби жауапкершілігін міндетті сақтандыру. Егер риэлтордың әре­кеті клиентке зиян келтірсе, сақ­тан­дыру компаниясы өтемақы тө­лейді. Мұндай тәжірибе көп­теген елде бар, – дейді Бағдат Аман­досұлы.

Тоқсан ауыз сөздің тобықтай түйіні, бұл сала заңмен реттелсе, тұрғын үй нарығындағы алып-сату мен жалға берудегі көптеген кемшілік шешілер еді. Риэлторлық қызметке айқын талаптар қойыл­са, көлеңкелі делдалдық азайып, азаматтардың құқығы жақсырақ қорғалмақ. Енді заң жобасын әзірлеу қалай өрбитінін және оның нақты қандай өзгерістер әке­летінін алдағы уақытта жіті бақылайтын боламыз. 

Әсет ҚАЛИ