Қазақстанда пәтер алу үшін қанша жыл еңбектену керек?

Альтернативті инвестициялық құралдар тапшы

Finder зерттеу порталының деректеріне сүйенсек, 2025 жылы әлем бойынша орташа пәтер бағасы шамамен 208,5 мың АҚШ долларына бағаланды. Зерттеу барысында жалпы ауданы 59 шаршы метр, екі жатын бөлмесі мен бір қонақ бөлмесі бар пәтерлер қарастырылған. Сарапшылардың айтуынша, бұл көрсеткіштер елдердің тұрғын үй бағасы мен азаматтардың сатып алу қабілетін салыстыру үшін алынған. Дегенмен, нарық үнемі өзгеріп отыратынын ескере отырып, пәтер бағасы он жылдан кейін де дәл осы деңгейде болады деу — қате.

Инфографика: Kazinform

Қаржы саласының сарапшысы Айбар Олжаевтың пікірінше, Қазақстан тұрғын үй саясаты саласында түрлі елдердің тәжірибесін тиімді үйлестіріп отыр.

— Еліміз тұрғын үй жинақ жүйесінің үлгісін Германиядан алған. Әлеуметтік баспанамен қамту тәсілі Сингапур тәжірибесіне негізделген. Ал классикалық ипотека — әлемдік тәжірибеде кең тараған үлгі. Кей елдерде ипотека мөлшерлемесі төмен, себебі инфляция деңгейі аз. Бізде коммерциялық ипотека мөлшерлемесі жоғары, ал мемлекеттік бағдарламалар бойынша жеңілдетілген нұсқалар бар. Қазір ипотекалардың шамамен 50 пайызы жеңілдетілген бағдарламаларға тиесілі, оның негізгі үлесі «Отбасы банктің» портфелінде, — дейді сарапшы.

Ал Numbeo сайтының деректеріне сәйкес, Қазақстандағы «тұрғын үй бағасы мен табысқа қатынас» коэффициенті — 9,40, яғни орта есеппен қазақстандыққа үй сатып алу үшін шамамен 9 жылдан аса жинақталған жалпы табыс қажет. Айбар Олжаевтың есебі де осы көрсеткішке жақындайды.

— Бір адам бірнеше пәтер алуға ниетті, себебі елімізде альтернативті инвестиция құралдары жоқ. Сондықтан баспанаға сұраныс жоғары. Пәтердің 1 шаршы метрі шамамен — 550 мың теңге, ал орташа жалақы — 405 мың теңге. Орташа табысты отбасы 40 шаршы метр үй алғысы келсе, 120 ай, яғни 10 жыл жинау керек. Ешқандай инфляцияны есептемегенде осылай шығады, — дейді Айбар Олжаев.

Қалай болғанда да Қазақстан азаматы шамамен 8-10 жылдың айналасында үйлі бола алады. 

Мемлекеттік қаржы аймақтарға бағытталуы керек

Әлемнің түрлі қалаларында тұрғын үй құны арасындағы айырмашылық жоғары. Мәселен, Сингапурда үш бөлмелі пәтердің орташа құны — шамамен 1,37 миллион АҚШ доллары. Ал осындай үлгідегі баспана Ташкент қаласында — шамамен 97 мың доллар, ең арзан нұсқалар Кубада кездеседі, мұнда бар болғаны 23 мың доллар.

Қазақстанда да тұрғын үй бағасы өңірлерге қарай құбылады. Ұлттық статистика бюросының деректеріне сүйенсек, ең қымбат пәтерлер Астана мен Алматыда, ал ең төмен бағалы баспана Ақтөбе мен Оралда орналасқан.

Инфографика: Kazinform

Қайталама нарықта Алматыда — шаршы метрі 701 088 теңге, Астанада — 678 190 теңге, Атырауда — 495 004 теңге деңгейінде сатылды. Құны төмендеу тұрғын үйді Қызылордадан шаршы метрі — 317 693 теңге, Көкшетаудан — 337 856 теңге және Ақтаудан — 342 500 теңгеден табуға болады.

Сарапшы Айбар Олжаевтың айтуынша, пәтер саны бойынша Астана алға шыққан. Елордада жарты жылда 19,1 мың пәтер берілсе, Алматыда 14,8 мың пәтер ғана қолданысқа берілген. Мұндағы айырмашылық Алматыдағы биік ғимараттарға қойылған шектеулермен түсіндіріледі.

Фото: Мухтор Холдорбеков/Kazinform

— Ұлттық статистика бюросының деректері тұрғын үй құрылысының қарқыны бәсеңдемей, керісінше, жанданып келе жатқанын айғақтайды. Алты айда 7,9 миллион шаршы метр баспана салынса, оның 5 миллионы — көппәтерлі тұрғын үй, 2,8 миллионы — жеке үй. Демек, тұрғындардың басым бөлігі әлі де қаладан пәтер алуды жөн көреді. Сонымен бірге елдегі барлық жаңа тұрғын үйдің 93 пайызын жеке құрылыс компаниялары салған. Өңірлердегі көрсеткіштерге келсек, Алматы қаласы 242 жаңа тұрғын үй кешенімен бірінші орында тұр, — дейді сарапшы.

Осы орайда Айбар Олжаев тұрғын үй саясатына қатысты ұсыныс айтты.

— Үкіметтің бағыты дұрыс. Алайда Алматы мен Астананы коммерциялық нарыққа қалдыру керек, ал тұрғын үйге арналған мемлекеттік қаржыны аймақтарға бағыттау тиімді. Себебі екі мегаполисті урбанизациялық орталыққа айналдыру дұрыс емес, — дейді ол.

Ал экономист Елдар Шамсутдиновтың ойынша, бағаның өсімі жеңілдетілген ипотекамен байланысты.

— Несие қолжетімді болған сайын мәмілелер саны артады, ал нарық бірден бағаны көтеріп жауап береді. Құрылыс инфляциясы жылына 2–3% шамасында болса да, тұрғын үй бағасы әлдеқайда тез өсіп отыр, — дейді сарапшы.

Фото: Елдар Шамсутдиновтың жеке мұрағатынан Нарықта құрылыс материалдарының құны маңызды

Қазақстандағы тұрғын үй бағасының өсуін тағы бір фактор — импорттық құрылыс материалдарының бағасы анықтайды.

— Қосалқы емес, базалық материалдар мен қызметтердің қымбаттауы — құрылыс процесінің негізі. Сол материалдардан іргетас қаланады, ғимараттың конструкциясы, қасбеті, пәтер және бөлмеаралық қалқалар, инженерлік коммуникациялар жасалады. Негізгі материалдардың қымбаттауы барлығының да бағасын көтереді, — дейді экономист Руслан Сұлтанов.

Фото: ҚР Сада және интеграция министрлігі

Қазақстан кейбір құрылыс өнімдерін өз өндірісі арқылы шығарады, алайда көп бөлігі шетелден валютаға сатып алынады. Сол себептен теңгенің девальвациясы баспана бағасының күрт өсуіне ықпал етеді.

— Құрылыста қажетті материалдар мен шикізаттың елеулі үлесі негізінен сырттан, бірінші кезекте Ресейден импортталады. Қазақстанның құрылыс материалдары импортындағы РФ үлесі — шамамен 50%. Теңгенің рубльге шаққандағы құнының нашарлауы — бағалардың өсуіне әсер ететін факторлардың бірі. Баспананың қымбаттауы — уақыттың мәселесі, ол болады, бірақ қашан болатыны түрлі факторға байланысты, — дейді Сұлтанов.

Экономистің пікірінше, баспана бұқараға қолжетімсіз болып қалмауы үшін Үкімет отандық құрылыс материалдарын өндірушілерді қолдауды күшейтіп, логистиканы дамытуға да назар аударуы тиіс.

Үкіметтің бастамасы не береді?

Үкіметтің «Наурыз», «Наурыз-Жұмыскер» және «Әскери баспана» бағдарламалары бойынша жеңілдетілген ипотекалық несиелеуді ұлғайту, сондай-ақ құрылыс компанияларымен тұрғын үй бағасын үш жылға бекіту жоспары тұрғын үй нарығын тұрақтандыруға және баспанаға қолжетімділікті арттыруға бағытталған.

Фото: Виктор Федюнин/Kazinform

Halyk Finance сарапшыларының пікірінше, нарық қалыпты өсімде қалады, жаңа тұрғын үй бағасы өсе береді, өйткені ұсыныс аз, сұраныс жоғары. Ал қараша айында ипотека шарттарының қатаңдатылуы сәл бәсеңдеушілік тудырса да негізгі үрдісті өзгертпейді. Бұл шаралар халықтың баспана алуына кедергі келтірмеу үшін жасалып отыр.