Риелторлық қызмет реттеле ме?

Бүгінде баспанаға қолы жетпей, тірнектеп тапқан табысын жалдамалы пәтерге жұмсап, жаны жабырқаған, ұшарын аренда ақысы, қонарын пәтер қожайыны айқындайтын мүшкіл жағдайдағы қазақстандықтар көп. Баспанасыздық мәселесін сөз еткенде, олардың жүрегі сыздап қоя береді. Осы өмірлік қиын жағдайдағы адамдардың үстінен күн көріп, қалтасын қағатын кәсіп иелері бар. Ондаған жыл бойы риелторлық қызметті тәртіпке келтіруге шенеуніктердің мойны жар бермей келді. Үкімет енді ғана осы салада реформа бастағалы тұр.

Тәртібі мен талабы жоқ кәсіп

Реформа аясында барлық риелтор – бірі қалмай өзін-өзі реттейтін ұйымдарға (ӨРҰ) біріктірілуге тиіс. Сондай-ақ ойын ережелері, қойылатын талаптар кү­шей­тіледі деп күтіледі. Өнеркәсіп және құрылыс ми­нистр­лігі депутаттармен бірлесіп, бұл тұрғыда тұтас заң­намалық топтама әзірледі. Оған «Риелторлық қызмет туралы», «Кейбір заңнамалық актілерге жылжымайтын мү­лікпен делдалдық қызметтер мәселелері бойынша толықтырулар енгізу туралы» және «Кейбір заңнамалық актілерге риелторлық қызмет мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» заң жобалары кірді. 

Қазір салада тәртіп жоқ, реттеу жоқ, әй дейтін әже, қой дейтін қожа болмай, әбден бассыз кеткен. Бір-бірімен бақталасқан кейбір риелтор, жылжымайтын мүлік агенттіктері клиентті өзіне тарту, олардан молырақ сыйақы алу үшін түрлі айла-шарғыға, тіпті заң бұзуға, қылмысқа баратыны әшкереленген. Сондықтан сарапшылар бұл саланы мемлекеттік бақылауға алып, риелторлық қызметті лицензиялауды ұсынған болатын. Бұған сала ойыншылары үдере қарсы шықты және сөзін өткізе алыпты. 

«Сәулет, қала құрылысы және құрылыс саласындағы қызметті лицензиялау қолданыстағы «Рұқсаттар мен хабарламалар туралы» заңына сәйкес жүзеге асырылады. Заңда және оның 1, 2 және 3-ші қосымшаларында лицензиялаудың, рұқсаттар мен хабарламалардың толық тізімі берілген. Риелторлық қызмет, жалпы жылжымайтын мүлікке қатысты кәсіптер аталған тізімге кірмейтініне назар аудартамыз. Сонымен қатар сәулет, қала құрылысы және құрылыс саласындағы лицензияланатын қызмет түрлеріне риелторлық қызметті қосу жөніндегі жос­парлардың жоқ екенін хабарлаймыз», – делінген министрліктің түсініктемесінде. 

Лицензиялау енгізілмесе, әрі қарай да рұқсатсыз жұмыс істей беретін болса, онда қандай мемлекеттік бақылау болады? Болмайды, оның орнына ведомство саладағы бақылауды қоғамдық ұйымдарға тапсыруға ниетті. Соның нәтижесінде, әрбір риелтор, әрбір жылжымайтын мүлік агенттігі салалық қауымдастықтың құрамына кіріп, мүшелік жарнасын уақытылы төлеп, өзін-өзі реттейтін ұйымдар (ӨРҰ) арқылы жұмыс істеуге міндетті болады. Мұндай шешім Премьер-министрдің орынбасары – Ұлттық экономика министрі Серік Жұманғариннің төрағалығымен өткен ведомствоаралық комиссия отырысында қабылданды. 

«Бүгінде жылжымайтын мүлік нарығының көптеген өкілі бірыңғай ережелерсіз жұмыс істейді. Кез келген адам өзін риелтор деп атай алады. Бұл үшін дайындықтан өту, сынақ тапсыру, біліктілікті арттыру талап етілмейді. Әркім өз қалауынша, өзі бекіткен шарттар бойынша комиссия ала алады. Сонымен бірге өз клиенттері алдында іс жүзінде ешқандай жауапкершілік арқаламайды. Соның кесірінен, түрлі дау-жанжал туындап, сотқа жетіп жатады», – деді министр.  

Ол риелторлардың қос тараптан да – сатып алушыдан және сатушыдан комиссия алатынын тілге тиек етті. Мұның сыртында клиентімен келісімшартқа отырмайды, мәміле шарттары ауызша келісіммен бекітіледі. Тиісінше, ешқандай нақты кепілдіктер берілмейді. 

Саудасы сақал сипағанша...

Бірақ бұл «медальдің» екінші жағы да бар: көптеген риелтор немесе жылжымайтын мүлік агенттігі клиентімен «эксклюзивті» шарт бекітеді. Оған сәйкес, пәтерін сатушы азаматқа басқа риелтордың қызметіне жүгінуіне тыйым салынады. Осындай эксклюзивті құқыққа қол жеткізген соң риелтор баспананы сатуға бағытталған ешқандай әрекет жасамайды, шөп басын сындырмайды. Бұдан қажыған сатушы оған қолын бір сілтеп, басқа білікті маманды тауып алады, сонда ғана әлгісі қимылға көшіп, клиентін сотқа береді, айыппұл төлеттіреді. Тіпті ресми мәлімет бойынша мұндай оқиғалар жүздеп саналады. 

Басқа да былықтар жетерлік. Қарағанды тұрғыны Ғ.Сұлтанов риелтордың қызметіне жүгініп, басы бәлеге қалғанына шағымданды. Ол қаланың «Степной» шағын ауданындағы төрт бөлмелі пәтерін саудаға қояды. Бір сағат ішінде Сергей деген риелтор хабарласып, қызметін ұсынған. Тез әрі қымбатқа сататынын айтып, қызықтырады.

«Өзінің гипноздау қасиеті бар ма деп ойладым. Кездескенде, жылмаң-жылмаң етіп, балағыңнан кіріп, жағаңнан шығады, шебер тілімен үйіріп әкетеді. Бірақ бірнеше клиентке үйді көрсетіп, өткізе алмадық. Алдамайын деп, көрушілердің бәріне баспананың барлық кінәратын тізбелеймін. Алсаңыз, қол алысайық, алмасаңыз, жол әне! Содан Сергей: «Келесі кездесулерге келмей-ақ қойыңыз, өз қызметімді өзім атқарайын», ­– дегеннен кейін бұл істі соған тапсырдым. Қаланың басқа шетінен таксимен қатынап жүру де қалта қағады. Ақыры екі апта ішінде өткізді. 32 миллион сұрағанмын, 37 миллионға сатты, бес миллионын қалтасына басты. Нотариус алдында баспананың жаңа иесімен қол алысып, ризашылықпен тарқастық», – дейді қарағандылық. 

Айтуынша, проблема содан кейін туындапты: сатып алушы «баспанаңның кемшіліктері көп, оның бәрін жасырдың, жоқты айтып, алдадың!» ­­– деп үйдің бұрынғы иесін сотқа сүйреп жатқан көрінеді. Мысалы, риелтор «пәтерге жоғары сапалы, кешенді жөндеу» жүргізілгенін, соның ішінде электр желісі толық жаңартылғанын мәлімдепті. Шынында, «электрикасы» түпкілікті жаңартуды қажет етеді, кернеу құбылғанда электрден ажыратылып, жарық жиі сөніп қалады екен. Сөйтіп, нысанды өткізу үшін риелтордың қосып, бөсіп айтқандары сатушының сатып алушыны алдауына айналған. Бұл ретте Сергей нөмірін ауыстырыпты. Өзара келісім бекітілмегендіктен, қарағандылық тұрғын оның тіпті фамилиясын білмейді.  

Өзгенің озығы ескерілсе

Жаңа заңнамалық түзетулер қабылданса, Қазақстанда тіркелген риелторлардың бірыңғай тізілімі енгізілмек. Сондай-ақ олар үшін ортақ, стандартты келісімшарттардың үлгісін мемлекет бекітіп береді, қызметінде соны пайдалануға тиіс. Бұдан бөлек, риелторлардың Әдеп кодексін қабылдау, тәртіптік жауапкершілік жүйесін түзу қарастырылған. Алданған тұтынушыларды қорғауға арналған Өтемақы қоры құрылмақ. Саланы бақылау Өнеркәсіп және құрылыс министрлігіне жүктеледі. Әрине, соңғы сөз – Парламент депутаттарында: бұл заңды қалағанынша өзгертуге, тіпті қайта жазуға, қатаң кәсіби талаптар, тиімді бақылау тетіктерін енгізуге құқылы. 

Министрліктің қала құрылысы және тұрғын үй-коммуналдық саясат департаменті басқармасының бас сарапшысы А.Бежібаевтың түсіндіруінше, бүгінде жылжымайтын мүлік нарығындағы қатынастарды және жылжымайтын мүлікке байланысты операцияларды ретке келтіру қажеттілігі туындады. 

«Бұл заңнамалық түзетулер риелторлар қызметін тәр­тіпке келтіруге, тұтынушылардың құқықтары мен мү­ліктік мүдделерін барынша тиімді қорғауға, жылжы­май­тын мүлік­ке байланысты іс-қимылдардың, операция­лардың қауіпсіз­ді­гін жеткілікті деңгейде қамтамасыз етуге бағытталған. Қазіргі таңда жылжымайтын мүлікпен бай­ланысты барлық қаты­нас негізінен азаматтық заң­намамен реттеледі. Салдарынан тұтынушылар жалғыз қалады, өз бетінше соттасуына, жалғыз жүріп әділдік іздеуіне тура келеді. Сонымен бірге мемлекеттік аппараттың ресурстары мен құзыреттері шектеулі. Бұл азаматтардың мүліктік құқықтарын толық қорғауға мүмкіндік бермейді», – деді сарапшы.

Жалпы, әлемде риелторлық қызметті реттеудің бірнеше үлгісі бар. Сондықтан олардың тәжірибесінен жарамдысын алуға болады. Мысалы, Францияда жылжымайтын мүлік агенттерінің қызметін сонау 1970 жылғы қаңтарда қабылданған Loi Hoguet арнайы заңы реттейді. Риелтор болып жұмыс істеу үшін префектура беретін кәсіби карта (carte professionnelle) алуы қажет. Оған қол жеткізу үшін маман біліктілігін дәлелдеуі, бейінді білімінің болуы және соттылықтың жоқтығын растауы қажет. Бұл картасыз мәмілелер жасау, комиссия алу түгіл, тіпті клиенттерге кеңес беруге тыйым салынады. Сонымен қатар кәсіби жауапкершілікті міндетті түрде сақтандыру талап етіледі. Сонда риелтордың қызметінен әлдекім зардап шексе, оған сақтандыру компаниясы өтемақы төлейді. 

Германияда риелторлық қызмет федералдық делдалдық қызмет туралы заңмен – Maklergesetz-пен, сондай-ақ басқа да бірқатар нормативтік актімен реттеледі. Қызметті жүзеге асыру үшін мемлекеттік лицензия алу міндетті. Ол біліктілікті, қаржылық сенімділікті, соттылықтың жоқтығын тексергеннен кейін беріледі. Риелторлар кәсіби этиканы сақтауға тиіс және олардың қызметі мемлекеттік органдар тарапынан тұрақты бақылауда ұсталады. Мұның аясында Қазақстанда қуатты мемлекеттік бақылаусыз, жай ғана өзін-өзі реттеу тетігі тиімділігін, тегеурінін таныта ала ма, өмір көрсетеді.

Елдос СЕНБАЙ